Jakie są rodzaje nieruchomości? Które możesz ubezpieczyć?

Pod pojęciem nieruchomości kryją się różne typy dóbr, jednak podstawowy podział nieruchomości wynika z polskiego prawa cywilnego. Zgodnie z art. 46 §1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są grunty, a także budynki trwale z gruntem związane lub części budynków, o ile na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Innymi słowy, wyróżniamy trzy główne rodzaje podziału nieruchomości na:

• nieruchomości gruntowe,
• budynkowe,
• lokalowe.

W praktyce oznacza to, że własnością nieruchomości może być zarówno działka, jak i budynek na cudzej działce czy konkretny lokal w większym budynku. Taki podział ma charakter prawny – definiuje, co jest odrębnym przedmiotem własności. 

W codziennym obrocie nieruchomościami częściej myślimy kategoriami funkcjonalnymi (np. działka budowlana, dom jednorodzinny, mieszkanie, lokal użytkowy itp.).

Nieruchomości gruntowe (działki)

Nieruchomość gruntowa to grunt, czyli określona część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Najprościej mówiąc – jest to po prostu działka ziemi, która ma założoną swoją księgę wieczystą. Nieruchomości gruntowe mogą mieć różne przeznaczenie (np. budowlane, rolne, leśne).

Warto podkreślić, że wszystko, co trwale z gruntem związane, co do zasady staje się częścią składową nieruchomości gruntowej. Oznacza to, że budynki wybudowane na własnej działce nie są odrębnymi nieruchomościami – działka zabudowana domem nadal uchodzi za nieruchomość gruntową, a dom jest jej częścią. Prawo cywilne ujmuje to w zasadę „superficies solo cedit” – co na powierzchni, przypada gruntowi. Dopóki zatem nie nastąpi wyodrębnienie lokalu lub inna szczególna sytuacja prawna, budynek dzieli los prawny gruntu. Co do zasady, właściciel działki zabudowanej jest jednocześnie właścicielem znajdującego się na niej domu czy budynku gospodarczego.

Nieruchomości budynkowe

O nieruchomości budynkowej mówi się wówczas, gdy budynek jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Taka sytuacja zachodzi tylko w szczególnych okolicznościach przewidzianych prawem. Przepis art. 46 KC stanowi, że budynki trwale z gruntem związane mogą stanowić odrębną nieruchomość, jeśli przepisy szczególne tak stanowią. Tym „przepisem szczególnym” jest najczęściej instytucja użytkowania wieczystego gruntu.

W przypadku użytkowania wieczystego osoba (użytkownik wieczysty) otrzymuje od Skarbu Państwa lub gminy grunt w użytkowanie na określony czas (np. 99 lat) i może na nim wybudować budynek. Na mocy art. 235 Kodeksu cywilnego taki budynek stanowi własność użytkownika wieczystego, mimo że nie jest on właścicielem gruntu. Jest to klasyczny przykład nieruchomości budynkowej – budynek na cudzym gruncie.

Istotne jest rozróżnienie pojęć nieruchomość budynkowa i zabudowana nieruchomość gruntowa. Choć na pierwszy rzut oka mogą znaczyć to samo, prawo traktuje je odmiennie. W przypadku zabudowanej nieruchomości gruntowej właściciel budynku jest równocześnie właścicielem gruntu, podczas gdy przy nieruchomości budynkowej właściciel budynku jest inną osobą niż właściciel gruntu (np. budynek należy do użytkownika wieczystego, a grunt do Skarbu Państwa). Innymi słowy, nieruchomość budynkowa oznacza budynek „wyjęty” spod zasady superficies solo cedit – budynek ten nie przynależy do gruntu, lecz jest samoistnym obiektem własności.

Dla celów ubezpieczeniowych natomiast ważne jest, że ubezpieczyć można zarówno dom na własnej działce, jak i dom stanowiący odrębną nieruchomość budynkową – o ile mamy do niego tytuł prawny.

Nieruchomości lokalowe (mieszkania i lokale użytkowe)

Trzecim typem nieruchomości są nieruchomości lokalowe. Powstają one, gdy część budynku – taki jak mieszkanie lub lokal użytkowy – zostaje wyodrębniona na mocy przepisów szczególnych (ustawy o własności lokali) jako odrębna własność. W świetle definicji ustawowej: nieruchomość lokalowa to część budynku (np. mieszkanie), która została wyodrębniona z nieruchomości macierzystej (gruntowej lub budynkowej) w celu ustanowienia odrębnej własności tego lokalu. Innymi słowy, lokal staje się samodzielną nieruchomością.

Aby doszło do wyodrębnienia lokalu, musi on spełniać warunki samodzielności (m.in. mieć osobne wejście, wydzielone trwałymi ścianami pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi itp., potwierdzone odpowiednim zaświadczeniem). Gdy te warunki są spełnione, właściciel budynku (lub wszyscy współwłaściciele) mogą ustanowić odrębną własność lokalu na podstawie aktu notarialnego. Tak wyodrębniony lokal uzyskuje własną księgę wieczystą i staje się nieruchomością lokalową.

Charakterystyczne dla nieruchomości lokalowej jest to, że jej właściciel posiada jednocześnie udział w nieruchomości wspólnej, czyli w gruncie i częściach budynku, które nie służą wyłącznie do użytku danego lokalu. Przykładowo: kupując mieszkanie w bloku, stajesz się właścicielem lokalu mieszkalnego (nieruchomości lokalowej) oraz współwłaścicielem gruntu, na którym stoi blok, i np. klatki schodowej, windy, dachu – wszystkich części wspólnych budynku.

Do nieruchomości lokalowych zaliczamy zarówno lokale mieszkalne (mieszkania), jak i lokale o innym przeznaczeniu (użytkowe: sklepy, biura, gabinety itp.), o ile zostały prawnie wyodrębnione. Warto pamiętać, że samo wynajęcie komuś części budynku nie czyni z niej odrębnej nieruchomości – dopóki nie nastąpi formalne wyodrębnienie z księgą wieczystą, lokal pozostaje częścią składową nieruchomości gruntowej (ewentualnie budynkowej). Tylko ustanowienie odrębnej własności lokalu (na mocy ustawy o własności lokali) tworzy nieruchomość lokalową w rozumieniu prawa.

W LINK4 możesz ubezpieczyć przede wszystkim:

• dom jednorodzinny w użytkowaniu,
• mieszkanie w użytkowaniu, 
• stałe elementy,
• dom jednorodzinny w budowie lub przebudowie, 
• mieszkanie w budowie lub przebudowie, 
• budowle, 
• dom letniskowy.

Dom jednorodzinny

Według definicji, którą umieściliśmy w OWU Dom, dom jednorodzinny to samodzielny budynek mieszkalny albo wydzielona część budynku bliźniaczego lub szeregowego (łącznie z częściami wspólnymi, których jesteś współwłaścicielem), przeznaczony na cele mieszkaniowe. Zalicza się do niego m.in.: 

• fundamenty,
• dach,
• ściany,
• elewacje,
• izolacje,
• schody,
• instalacje (elektryczna, gazowa, wodociągowa, kanalizacyjna, grzewcza, wentylacyjna, kominowa, telefoniczna, komputerowa, alarmowa, solarna, fotowoltaiczna),
• a także urządzenia techniczne zamontowane na stałe (np. kotły, grzejniki, wkłady kominkowe, kontakty, wyłączniki). 

Do domu jednorodzinnego zaliczają się również elementy zewnętrzne, takie jak zabudowa balkonów, rolety, markizy, anteny, oświetlenie czy kamery.

Ubezpieczając dom jednorodzinny w LINK4, automatycznie obejmujesz ochroną także jego stałe elementy oraz budynki gospodarcze położone na tej samej nieruchomości. 

Budynek gospodarczy to budynek trwale związany z gruntem, wykorzystywany do celów innych niż mieszkaniowe (np. pralnia, garaż wolnostojący), ale wyłącznie przez Ciebie lub domowników.

Jak widzisz, dom jednorodzinny to najczęściej nieruchomość budynkowa lub lokalowa (dom bliźniak może mieć wydzielone lokale). 

Mieszkanie 

Mieszkanie to samodzielna, wydzielona część budynku wielorodzinnego przeznaczona na cele mieszkaniowe. Obejmuje m.in.: 

• ściany działowe,
• parapety,
• tynki wewnętrzne,
• wszystkie instalacje podtynkowe (elektryczne, gazowe, wodociągowe, kanalizacyjne, grzewcze, wentylacyjne, alarmowe, teleinformatyczne, solarne),
• urządzenia techniczne zamontowane na stałe (np. grzejniki, kotły, kominki, wyłączniki),
• a także zewnętrzne elementy lokalu – zabudowę balkonów, loggi czy tarasów, markizy, rolety, anteny, oświetlenie i kamery.

W LINK4 ubezpieczenie mieszkania obejmuje również stałe elementy oraz pomieszczenia przynależne. 

Elementy stałe

Co ważne w zakresie domu jednorodzinnego, mieszkania czy domu letniskowego, bierzemy odpowiedzialność także za elementy stałe. Czym one są? To przedmioty zamontowane lub wbudowane wewnątrz domu jednorodzinnego, mieszkania, domu letniskowego, tak aby nie można było ich odłączyć bez użycia narzędzi; zalicza się do nich m.in.:

• meble w zabudowie,
• szafy wnękowe,
• stała zabudowa kuchni,
• okładziny podłóg, schodów,
• podwieszane sufity,
• wewnętrzne powłoki malarskie,
• tynki wewnętrzne, wewnętrzne okładziny ścian i sufitów,
• punkty świetlne na stałe związane z podłożem,
• obudowy instalacji i grzejników,
• stolarkę drzwiową i okienną (wraz z oszkleniem) łącznie z zamknięciami,
• zabezpieczenia przeciwwłamaniowe drzwi i okien, bramy garażowe, stałe wyposażenie łazienek i WC, zlewozmywaki. 

Przeczytaj też: Czym są elementy stałe w ubezpieczeniu? Wyjaśniamy

Dom jednorodzinny lub mieszkanie w budowie lub przebudowie

Specyficznym przedmiotem ubezpieczenia są domy jednorodzinne lub mieszkania w trakcie budowy lub przebudowy. Za takie uznajemy obiekt, w którym rozpoczęto prace budowlane (potwierdzone wpisem w dzienniku budowy) lub trwa rozbudowa, nadbudowa, odbudowa czy przebudowa zgodnie z Prawem budowlanym. Zakończenie budowy następuje, gdy zamieszkasz w domu lub mieszkaniu (po odbiorze instalacji), uzyskasz pozwolenie na użytkowanie albo zgłosisz zakończenie budowy.

W LINK4 tego rodzaju obiekty możesz ubezpieczyć od pożaru i innych zdarzeń losowych (wskazanych w OWU).. Po zakończeniu budowy zakres ubezpieczenia rozszerza się automatycznie do pełnej ochrony przewidzianej dla domu lub mieszkania w użytkowaniu.

Sprawdź również: Jak zacząć budowę domu? Praktyczny przewodnik

Dom letniskowy

Dom letniskowy to budynek trwale związany z gruntem, przeznaczony na cele mieszkaniowe, służący celom rekreacyjnym i wypoczynkowym, wybudowany zgodnie z Prawem budowlanym. 

Podobnie jak dom jednorodzinny, obejmuje fundamenty, dach, ściany, izolacje, schody, wszystkie instalacje podtynkowe (elektryczna, gazowa, wodociągowa, kanalizacyjna, grzewcza, wentylacyjna, solarna), urządzenia techniczne zamontowane na stałe (np. kotły, grzejniki, kominki) oraz elementy zewnętrzne (rolety, markizy, anteny, oświetlenie, kamery).

Z ochrony wyłączone są domy letniskowe znajdujące się na terenach Rodzinnych Ogrodów Działkowych.

Budowle czy pomieszczenia przynależne

W ramach ubezpieczenia nieruchomości obejmujemy ochroną także budynki gospodarcze  oraz pomieszczenia przynależne. 

Za dodatkową składkę, ubezpieczeniem można objąć budowle, które są położone na tej samej posesji co ubezpieczony dom jednorodzinny. Budowle to obiekty trwale związane z gruntem.. Zalicza się do nich m.in.: chodniki, podjazdy, wybrukowane place, mury oporowe, ogrodzenia, bramy, furtki, lampy ogrodowe, studnie z instalacjami studziennymi i szambami, baseny murowane, fontanny, oczka wodne, altany, wiaty, pomosty, pomieszczenia na śmieci, a także kolektory słoneczne i fotowoltaiczne zainstalowane obok domu.

Warto pamiętać, że z ochrony wyłączone są m.in. obiekty tymczasowe (np. kontenery, szklarnie, tunele foliowe), budynki rolnicze przeznaczone do przechowywania płodów rolnych czy hodowli zwierząt, a także obiekty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, które muszą być obowiązkowo ubezpieczone na podstawie ustawy o ubezpieczeniach obowiązkowych.

Za pomieszczenia przynależne uznaje się np. piwnicę, komórkę, strych, pralnię czy garaż służący wyłącznie Tobie lub domownikom. Pomieszczenia te muszą znajdować się w obrębie tego samego budynku co mieszkanie (wyjątkiem jest miejsce parkingowe

Znajomość podstawowych rodzajów nieruchomości – gruntowych, budynkowych i lokalowych – pozwala lepiej zrozumieć, co tak naprawdę ubezpieczamy, kupując ubezpieczenie domu lub mieszkania. Nieruchomość gruntowa to działka, która może, ale nie musi być zabudowana. Nieruchomość budynkowa stanowi własność odrębną od gruntu, na którym jest postawiona, a nieruchomość lokalowa to samodzielny lokal, taki jak mieszkanie czy lokal usługowy, wyodrębniony z większej całości.

W LINK4 ubezpieczyć można zarówno dom jednorodzinny, jak i mieszkanie. Wykup ubezpieczenie w LINK4! Zrobisz to na jeden z 3 prostych sposobów:

• online – za pośrednictwem naszego wygodnego kalkulatora, 
• telefonicznie – dzwoniąc pod numer 22 444 44 79,
• stacjonarnie – u agenta współpracującego z LINK4. 

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Bydgoszcz, Ubezpieczenie domu mieszkania Bytom

Jaka jest różnica między nieruchomością budynkową a gruntową zabudowaną?

Nieruchomość gruntowa zabudowana to po prostu działka z budynkiem, gdzie ta sama osoba jest właścicielem gruntu i posadowionego na nim domu. Natomiast nieruchomość budynkowa oznacza budynek, który stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności – czyli sytuację, gdy właściciel budynku jest inny niż właściciel gruntu. W praktyce nieruchomość budynkowa występuje np. przy użytkowaniu wieczystym: grunt należy np. do gminy, a dom wybudowany przez użytkownika wieczystego jest jego własnością. Z kolei typowa zabudowana nieruchomość gruntowa to np. Twój własny dom na własnej działce (grunt i budynek należą do Ciebie).

Czy mogę ubezpieczyć wynajmowane mieszkanie?

Tak, ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania jest możliwe. Ubezpieczenie może być wykupione zarówno przez właściciela mieszkania. Najemca zwykle ubezpiecza przede wszystkim swoje ruchomości domowe (wyposażenie, rzeczy osobiste) oraz odpowiedzialność cywilną na wypadek szkód wyrządzonych  sąsiadom (np. zalanie). Może też ubezpieczyć elementy stałe, jeśli poczynił w mieszkaniu własne nakłady. Natomiast mury i elementy stałe są  ubezpieczane przez właściciela. W LINK4 zgłoszenie faktu wynajmowania mieszkania jest wymagane przy zawieraniu umowy.

Co wchodzi w skład ubezpieczenia mieszkania?

Ubezpieczenie mieszkania obejmuje mury i stałe elementy nieruchomości oraz trwale zamontowane wyposażenie, takie jak podłogi, tynki, glazura, okna, drzwi, instalacje, armatura itp. (wszystko, co byłoby zostawione, gdyby „odwrócić mieszkanie do góry nogami”). Ubezpieczeniem można objąć także ruchomości domowe, czyli całe wyposażenie należące do Ciebie: meble, sprzęt RTV/AGD, dywany, ubrania, elektronikę osobistą i inne przedmioty codziennego użytku. Można także wykupić ubezpieczenie OC w życiu prywatnym, dzięki któremu ubezpieczyciel pokryje szkody wyrządzone przez Ciebie osobom trzecim (np. zalanie mieszkania sąsiada, stłuczenie czyjejś szyby itp.). Do każdej umowy ubezpieczenia nieruchomości dołączamy tzw. assistance domowy, zapewniający organizację i pokrycie kosztów interwencji fachowców w razie nagłych awarii w mieszkaniu (np. ślusarz przy zatrzaśniętych drzwiach, hydraulik przy pękniętej rurze) oraz pomoc prawną.