Powierzchnia użytkowa domu. Co się wlicza, a czego nie należy uwzględniać?

Powierzchnia użytkowa domu to w uproszczeniu ta część budynku, która służy mieszkańcom do życia i codziennego funkcjonowania. Definiuje się ją najczęściej jako powierzchnię pomieszczeń mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach. Innymi słowy, jest to metraż „w środku” domu – odliczając grubość ścian zewnętrznych. Powierzchnia użytkowa zawsze będzie mniejsza od powierzchni całkowitej budynku (która obejmuje również mury, garaże, itp.), bo liczymy tylko to, z czego realnie korzystamy na co dzień.

Jednoznaczne określenie, co zalicza się do powierzchni użytkowej, może być trudne, bo różne przepisy definiują ją nieco inaczej. Więc co się wlicza do powierzchni użytkowej, a co nie?

Obowiązującym standardem pomiaru wskaźników powierzchniowych i kubaturowych jest PN-ISO 9836:2022-07 „Właściwości użytkowe w budownictwie — Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Norma ta zastąpiła edycję PN-ISO 9836:2015-12 i wcześniejsze wydania, w tym często powoływaną w opracowaniach na temat powierzchni użytkowej normę PN-ISO 9836:1997. 

Pomiaru dokonuje się wewnątrz obiektu – w ramach wykończonych ścian na poziomie podłogi każdej kondygnacji. Uwzględnia się przy tym wszystkie pełnowartościowe kondygnacje budynku, o ile znajdują się na nich pomieszczenia przeznaczone do użytku zgodnego z funkcją budynku.

Na przykład Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (art. 1a pkt 2a ppkt 5) definiuje powierzchnię użytkową budynku właśnie jako sumę powierzchni pomieszczeń mierzoną po wewnętrznej linii ścian na wszystkich kondygnacjach.

Co wlicza się do powierzchni użytkowej?

Zasadniczo wlicza się wszystkie pomieszczenia wewnątrz budynku, które służą jego głównemu lub pomocniczemu przeznaczeniu – niezależnie od funkcji czy nazwy danego pomieszczenia. Nie ma znaczenia, czy dane pomieszczenie jest mieszkalne (np. salon, sypialnia) czy pomocnicze (np. schowek) – jeśli znajduje się wewnątrz i jest wykorzystywane przez domowników lub użytkowników obiektu, to stanowi część powierzchni użytkowej.

Do typowych pomieszczeń wliczanych zawsze do powierzchni użytkowej należą m.in.:

• pokoje mieszkalne – wszystkie pokoje służące pobytowi ludzi (salon, sypialnie, pokoje dziecięce, gabinet itp.),
• kuchnia – zarówno kuchnia zamknięta, jak i aneks kuchenny połączony z innym pomieszczeniem,
• łazienka (oraz osobna toaleta WC, jeśli występuje) – pomieszczenia sanitarne użytkowane na co dzień,
• przedpokój, hol, korytarz – wewnętrzne komunikacje w mieszkaniu/domu; mimo że służą przemieszczaniu się, stanowią część powierzchni lokalu wykorzystywaną przez mieszkańców (np. na szafy w zabudowie),
• garderoba, spiżarnia, schowek – wszelkie pomieszczenia pomocnicze, w których przechowuje się rzeczy, zapasy itp., o ile są dostępne do użytku dla mieszkańców (np. garderoba przy sypialni czy spiżarnia przy kuchni),
• garaż, jeśli jest częścią budynku (w bryle domu lub pod nim) – wtedy także zalicza się go do powierzchni użytkowej. Dotyczy to zarówno garaży naziemnych, jak i podziemnych. Choć garaż nie jest pomieszczeniem mieszkalnym, to według norm i definicji stanowi część użytkową budynku (może być wykorzystywany przez domowników, np. jako przestrzeń do parkowania i przechowywania).

W praktyce niemal każde pomieszczenie wewnątrz domu lub mieszkania powiększa jego powierzchnię użytkową – z wyjątkiem tych, które wyraźnie wyłączono w przepisach jako niemające charakteru użytkowego. 

Sprawdź też: Do ilu metrów można wybudować dom bez pozwolenia?

Co nie wlicza się do powierzchni użytkowej?

Nie wszystkie metry kwadratowe znajdujące się w obrysie budynku powiększają jego powierzchnię użytkową. Przepisy wyłączają z niej te części budynku, które nie służą bezpośrednio codziennemu pobytowi ludzi ani podstawowej funkcji obiektu. 

Do powierzchni użytkowej nie wlicza się:

• klatek schodowych i szybów wind – pionowe ciągi komunikacyjne nie są zaliczane do powierzchni użytkowej. Dotyczy to zarówno klatki schodowej głównej, jak i ewentualnych wewnętrznych schodów łączących kondygnacje mieszkania (ich powierzchnię traktuje się jako komunikację, a nie powierzchnię mieszkalną). Podobnie szyby dźwigowe (wind) są pomijane,
• pomieszczeń technicznych – wszelkie kotłownie, maszynownie, pomieszczenia na agregaty, serwerownie itp., czyli przestrzenie przeznaczone na urządzenia zapewniające funkcjonowanie budynku, nie wliczają się do powierzchni użytkowej. Są one istotne z punktu widzenia infrastruktury, lecz nie służą stałemu pobytowi ludzi ani typowej działalności mieszkalnej czy biurowej,
• powierzchni zewnętrznych (nie w pełni obudowanych) – do powierzchni użytkowej nie zalicza się balkonów, tarasów ani loggii. Mimo że są to przestrzenie czasem wykorzystywane rekreacyjnie, to z definicji stanowią elementy zewnętrzne budynku, niebędące zamknięte ze wszystkich stron, więc nie wchodzą do powierzchni użytkowej lokalu,
• pomieszczeń niemieszkalnych pomocniczych – takie, z których nie korzysta się na co dzień w ramach podstawowego użytkowania budynku. Przykłady to: piwnice (często używane tylko do składowania rzeczy), strychy nieużytkowe (poddasza niemieszkalne, niewykończone), wózkownie, suszarnie, pralnie w budynkach wielorodzinnych (wspólne pomieszczenia gospodarcze), a także np. składziki na opał. Tego typu przestrzenie, choć znajdują się w budynku, nie są częścią powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych,
• części o bardzo niskiej wysokości – fragmenty kondygnacji o wysokości poniżej 1,40 m nie zwiększają powierzchni użytkowej. Są one pomijane przy obmiarze ze względu na brak możliwości normalnego wykorzystania tak niskiej przestrzeni,
• elementów konstrukcyjnych i wnęk w ścianach – do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni zajmowanej przez przegrody budowlane. Chodzi m.in. o grubość ścian wewnętrznych, słupy, kominy, itp., a także wszelkie wnęki i otwory w ścianach (np. wnęki drzwiowe i okienne) o niewielkiej powierzchni. Ponieważ powierzchnie te nie stanowią „podłogi”, po której można się poruszać czy ustawić meble, są wyłączone z użytkowej powierzchni. (Standardowo obliczając metraż, operujemy tzw. powierzchnią netto pomieszczeń, pomniejszoną o przestrzeń zajętą przez elementy konstrukcyjne).

Pomiar powierzchni użytkowej na poddaszu ze skośnym sufitem rządzi się dodatkowymi zasadami. Wynikają one z faktu, że przy pochyłym dachu część podłogi ma ograniczoną wysokość, co utrudnia normalne korzystanie z tej przestrzeni. Polskie przepisy budowlane precyzyjnie określają, jak uwzględniać powierzchnie o zmniejszonej wysokości. 

Zgodnie z §20 pkt 4 Rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle:

• ≥ 2,20 m – zalicza się do powierzchni użytkowej w 100%,
• ≥ 1,40 m i < 2,20 m – zalicza się w 50%,
• < 1,40 m – pomija się całkowicie przy obliczeniach.

Innymi słowy, fragmenty poddasza o bardzo niskim stropie nie liczą się do powierzchni użytkowej domu, a te o pośredniej wysokości wliczane są tylko połowicznie. 

Przykładowo, jeśli na poddaszu 8 m² podłogi ma wysokość powyżej 2,2 m, a dalsze 4 m² znajduje się pod skosem o wysokości od 1,4 do 2,2 m, to do powierzchni użytkowej zaliczymy 8 m² + 50% × 4 m² = 10 m². Natomiast powierzchnia podłogi, gdzie wysokość spada poniżej 1,4 m (np. tuż przy krawędziach podłogi pod bardzo niskim skosem dachu), w ogóle nie zostanie uwzględniona.

Znajomość powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego przyda się przede wszystkim przy obliczaniu podatku od nieruchomości, zawieraniu umowy deweloperskiej czy kredycie hipotecznym, ale także przy ubezpieczaniu nieruchomości.

Powierzchnia użytkowa a podatek od nieruchomości

Metraż użytkowy decyduje o wysokości podatku — jest on naliczany za każdy m². Zaniżenie może skutkować dopłatą z odsetkami i konsekwencjami prawno-skarbowymi, zawyżenie — nadpłatą. Do metrażowych rozstrzygnięć służy definicja zawarta w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych (z wyłączeniem klatek schodowych i szybów windowych).

Powierzchnia użytkowa a umowa deweloperska i kredyt hipoteczny

Cena nieruchomości zazwyczaj liczona jest od m² — nawet kilka „niewłaściwych” metrów może oznaczać znaczne kwoty. Umowa deweloperska powinna powoływać się na obowiązujące normy pomiaru metrażu, a bank uwzględnia ten metraż przy wycenie nieruchomości. Błędne podanie metrażu może skutkować korektą kredytu lub ubezpieczenia.

Powierzchnia użytkowa a wartość domu i składka ubezpieczeniowa

Metraż użytkowy wpływa na wycenę domu oraz wysokość sumy ubezpieczenia — a co za tym idzie, na składkę. Ubezpieczyciel kalkuluje składkę m.in. na podstawie wartości domu – a ta może rosnąć wraz z metrażem. 

Przeczytaj również: Co wchodzi w skład ubezpieczenia domu?

Dokładne określenie powierzchni użytkowej domu jest ważne z wielu względów praktycznych i prawnych. Powierzchnia użytkowa obejmuje wszystkie wewnętrzne pomieszczenia przeznaczone do mieszkania i użytku – pokoje, kuchnie, łazienki, przedpokoje, a także poddasza użytkowe (z uwzględnieniem obniżonych wysokości). Z kolei nie wliczamy do niej części technicznych i zewnętrznych: piwnic (nieużytkowych), garaży, kotłowni, strychów nieużytkowych, balkonów, tarasów, loggii czy podobnych przestrzeni. 

Znajomość powierzchni użytkowej swojej nieruchomości może przydać Ci się m.in. przy ubezpieczeniu domu lub mieszkania. Zrób to w LINK4! Wykup ubezpieczenie od pożaru i innych zdarzeń losowych oraz od kradzieży z włamaniem i rabunku. Możesz też zdecydować się na wariant ubezpieczenia all risk, czyli od wszelkiego zdarzenia, w ramach którego bierzemy odpowiedzialność za wszelkie szkody, poza tymi wyraźnie wskazanymi jako wyłączenia w OWU. 

Ubezpieczenie mienia w LINK4 wykupisz:

• online – dzięki naszemu intuicyjnemu kalkulatorowi ubezpieczeń, 
• telefonicznie – dzwoniąc na naszą infolinię pod numer 22 444 44 79, 
• stacjonarnie – u agenta współpracującego z LINK4. 

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Czy wiatrołap lub ganek wlicza się do powierzchni użytkowej?

Wiatrołap (przedsionek) będący zamkniętym pomieszczeniem wewnątrz domu wlicza się do powierzchni użytkowej – pełni on funkcję przedpokoju i jest częścią ogrzewanej kubatury budynku. Natomiast ganek zewnętrzny (np. zadaszona weranda przy drzwiach wejściowych, często nieogrzewana) nie jest wliczany, gdyż stanowi przestrzeń półotwartą poza obrębem zamkniętych pomieszczeń domu. Jeżeli jednak ganek został zabudowany i stał się w praktyce wiatrołapem/wewnętrznym gankiem, wtedy traktujemy go jak zwykłe pomieszczenie i wliczamy do metrażu.

Jak liczyć powierzchnię pod schodami wewnętrznymi?

Powierzchnię znajdującą się pod biegiem schodów wewnątrz domu liczymy podobnie jak przestrzenie ze skosem na poddaszu. Jeśli wysokość przestrzeni pod schodami przekracza 2,2 m, całą podłogę pod schodami wliczamy w 100%. Gdy wysokość wynosi od 1,4 m do 2,2 m, powierzchnię pod schodami zaliczamy do użytkowej w 50%. Natomiast przestrzeń o wysokości mniejszej niż 1,4 m (np. niskie zakamarki pod najniższym odcinkiem schodów) pomijamy – nie wchodzi ona do powierzchni użytkowej. Dodatkowo warto pamiętać, że sama klatka schodowa (czyli pion komunikacyjny obejmujący schody) jako całość jest wyłączona z powierzchni użytkowej budynku, ale tutaj mówimy o ewentualnym schowku czy kawałku podłogi pod schodami, który może być wykorzystany.

Czy pomieszczenie gospodarcze wewnątrz domu wlicza się do powierzchni użytkowej?

To zależy od charakteru takiego pomieszczenia. Jeżeli jest to pomieszczenie gospodarcze o charakterze technicznym lub magazynowym (np. schowek, spiżarnia, pralnia, warsztat, składzik na narzędzia) i nie służy bezpośrednio celom mieszkalnym, to nie zalicza się go do powierzchni użytkowej. Normy traktują takie przestrzenie jako pomocnicze/techniczne, a nie użytkowe. Jeśli w danym przypadku to pomieszczenie jest normalnie wykończone, ogrzewane i może służyć pobytowi ludzi, wówczas należałoby je wliczyć. Tak więc: typowy schowek czy kotłownia – nie, ale pokój spełniający funkcje mieszkalne (choćby nazwany „gospodarczym”) – tak.

Co grozi za podanie błędnej powierzchni użytkowej w deklaracji podatkowej lub ubezpieczycielowi?

W przypadku deklaracji podatkowej podanie zaniżonej powierzchni użytkowej może zostać potraktowane jako poświadczenie nieprawdy. Grozi to koniecznością dopłaty zaległego podatku z odsetkami, a w razie uznania czynu za celowe – także karą finansową na gruncie przepisów karno-skarbowych. Z kolei zawyżenie metrażu oznacza nadpłatę – urząd raczej tego nie skoryguje z własnej inicjatywy, więc przepłacimy podatek. W przypadku ubezpieczyciela podanie błędnej powierzchni może skutkować niedopasowaniem sumy ubezpieczenia.