Najem okazjonalny – co to i jak działa?

Najem okazjonalny to szczególna forma najmu lokalu mieszkalnego, wprowadzona do polskiego prawa w celu lepszego zabezpieczenia interesów właścicieli mieszkań. Zgodnie z definicją zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 Nr 71 poz. 733 ze zm.): 

„Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”.

W praktyce jest to więc kontrakt między prywatnym właścicielem mieszkania a najemcą, wzbogacony o dodatkowe wymagania formalne, które mają na celu ułatwienie ewentualnej eksmisji lokatora.

Przeczytaj też: Wypowiedzenie umowy najmu. O czym trzeba pamiętać?

Podstawa prawna najmu okazjonalnego

Szczegółowe regulacje dotyczące najmu okazjonalnego znajdują się w rozdziale 2a (art. 19a–19e) wspomnianej ustawy o ochronie praw lokatorów. W zakresie nieuregulowanym tą ustawą, do najmu okazjonalnego stosuje się również ogólne przepisy Kodeksu cywilnego o najmie. 

Warto przypomnieć, że zgodnie z art. 659 §1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz (np. mieszkanie) do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. 

Najem okazjonalny jest zatem odmianą umowy najmu, która podlega zarówno ogólnym zasadom kodeksowym, jak i szczególnym przepisom ochrony lokatorów – z istotnymi wyjątkami opisanymi poniżej.

Dlaczego warto rozważyć najem okazjonalny? Wynajmujący

Najem okazjonalny został pomyślany tak, aby zminimalizować ryzyko dla właściciela. Wprowadza on mechanizmy zapobiegające tzw. niechcianemu lokatorowi pozostającemu w mieszkaniu bez tytułu prawnego. 

Dzięki notarialnemu oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji właściciel może znacznie szybciej doprowadzić do opróżnienia lokalu po wygaśnięciu umowy, bez konieczności prowadzenia wieloletniego procesu sądowego. Dla właściciela jest to zatem najbezpieczniejsza forma najmu, eliminująca w dużej mierze ryzyko, że najemca odmówi wyprowadzki.

Najemca w ramach najmu okazjonalnego nie korzysta z dodatkowej ochrony przewidzianej w ustawie o ochronie lokatorów (poza enumeratywnie wymienionymi wyjątkami). Na przykład nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego w toku egzekucji komorniczej, jeżeli podpisał umowę najmu okazjonalnego zgodnie z wymogami ustawy. To oznacza, że właściciel nie musi obawiać się, iż eksmisja zostanie wstrzymana z powodu braku lokalu zastępczego dla najemcy – lokator sam go wcześniej wskazał.

Najem okazjonalny może przyczynić się także pośrednio do lepszej ściągalności czynszu. Świadomość najemcy, że umowa jest zgłoszona do urzędu skarbowego i że ewentualne roszczenia właściciela mogą być łatwiej egzekwowane, działa dyscyplinująco. W razie zaległości czynszowych procedura egzekucyjna może ruszyć szybciej niż przy zwykłym najmie.

Umowa najmu okazjonalnego musi być sporządzona na piśmie pod rygorem nieważności. Dzięki temu właściciel dysponuje pisemnym dokumentem zawierającym wszystkie ustalenia, co zabezpiecza go przed ewentualnymi nieporozumieniami czy sporami co do treści umowy.

Przeczytaj też: Najemca a wynajmujący. Poznaj różnice

Co najem okazjonalny znaczy dla najemcy?

Z punktu widzenia najemcy, najem okazjonalny również ma swoje zalety, choć często postrzegany jest jako instrument chroniący głównie właściciela. Pozytywem dla najemcy jest jasność takiej umowy – wszystkie warunki są precyzyjnie określone na piśmie, a zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego powoduje, że najem jest w pełni oficjalny i zgodny z prawem. 

Najemca ma pewność stabilnego tytułu prawnego do lokalu na uzgodniony czas, co zmniejsza ryzyko nagłego wypowiedzenia umowy bez podstaw. 

Wynajmujący, mając dodatkowe zabezpieczenia, może być bardziej skłonny zaufać najemcy – to czasem przekłada się na mniejszą wysokość kaucji czy większą skłonność do negocjacji czynszu (choć nie jest to regułą).

Najem okazjonalny bywa często zestawiany ze zwykłą umową najmu lokalu mieszkalnego, regulowaną w KC. Choć podstawowy cel jest ten sam – udostępnienie lokalu do mieszkania w zamian za czynsz – to różnice między nimi są zasadnicze. 

Strony umowy i przedmiot najmu

Podstawowa różnica dotyczy tego, kto i co może być przedmiotem umowy. Zwykła umowa najmu może zostać zawarta przez dowolne podmioty – zarówno osoby fizyczne, jak i firmy (np. spółki będące właścicielami mieszkań na wynajem). Może też dotyczyć różnych rodzajów lokali (mieszkalnych, użytkowych, garaży itp.). 

Natomiast najem okazjonalny z definicji ograniczony jest wyłącznie do najmu lokali mieszkalnych i tylko wtedy, gdy wynajmującym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Oznacza to, że firma deweloperska czy fundusz inwestycyjny nie mogą skorzystać z tej formy – dla nich przewidziano odrębny typ umowy (tzw. najem instytucjonalny uregulowany w rozdziale 2b ustawy, art. 19f–19j). 

Warto dodać, że wynajmującym może być nie tylko właściciel w sensie prawnym, ale też inna osoba legitymująca się tytułem prawnym do lokalu (np. posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub nawet aktualny najemca podnajmujący mieszkanie za zgodą właściciela).

Czas trwania umowy

Kolejna różnica to okres, na jaki można zawrzeć umowę. 

W przypadku zwykłej umowy najmu strony mają dużą swobodę – mogą zawrzeć umowę na czas nieoznaczony (bez określenia daty końcowej) albo na czas oznaczony (np. na rok, dwa lata, pięć lat – praktycznie dowolnie). Co więcej, Kodeks cywilny stanowi, że jeżeli umowa najmu lokalu mieszkalnego jest zawarta na czas dłuższy niż 10 lat, to po upływie tego terminu uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony. 

Tymczasem najem okazjonalny może być zawarty wyłącznie na czas określony, maksymalnie 10 lat. 

Forma umowy i wymogi formalne

Zwykła umowa najmu może być zawarta w dość swobodnej formie. Co do zasady, dla umów najmu dłuższych niż rok Kodeks cywilny wymaga formy pisemnej (w przeciwnym razie przyjmuje się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony – art. 660 k.c.). Jednak w obrocie spotyka się nawet ustne umowy najmu mieszkania (np. na czas nieoznaczony, gdzie po prostu strony ustaliły czynsz ustnie) – choć nie jest to zalecane, jest prawnie skuteczne. 

Najem okazjonalny natomiast bezwzględnie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że brak pisemnej umowy czyni stosunek najmu nieważnym od początku. Dodatkowo, w przeciwieństwie do zwykłego najmu, umowa najmu okazjonalnego musi mieć załączniki w postaci określonych dokumentów (oświadczeń). 

Odstępne (czynsz)

Zarówno przy zwykłym najmie, jak i przy najmie okazjonalnym wysokość odstępnego ustalają strony w umowie. W obu przypadkach czynsz można podnosić, ale z pewnymi ograniczeniami – przy najmie okazjonalnym wprost zaznaczono, że podwyżka czynszu może nastąpić tylko zgodnie z warunkami określonymi w umowie. To oznacza, że jeśli umowa nie przewiduje mechanizmu podwyżek, to jednostronne podniesienie czynszu przez właściciela w trakcie trwania umowy jest wykluczone. 

Przy zwykłym najmie również przyjmuje się, że wysokość czynszu można zmieniać na podstawie porozumienia stron albo wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu z zachowaniem ustawowych terminów i warunków. 

Opłaty za media

Jeśli chodzi o opłaty niezależne od właściciela (np. opłaty za media, prąd, wodę, wywóz śmieci, czynsz administracyjny do spółdzielni itp.), to zarówno w zwykłym najmie, jak i w najmie okazjonalnym zwykle płaci je najemca. Ustawa o ochronie lokatorów stanowi, że przy najmie okazjonalnym właściciel oprócz czynszu może pobierać jedynie opłaty niezależne od niego (np. koszty licznikowe), chyba że umowa stanowi inaczej. 

W zwykłym najmie zasady są podobne – często umowa precyzuje, że poza czynszem najemca opłaca media i np. czynsz administracyjny. 

Kaucja

Przy zwykłym najmie wysokość kaucji regulowana ustawą o ochronie lokatorów nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal (art. 6 ust. 1). 

W najmie okazjonalnym ustawodawca ograniczył maksymalną kaucję do równowartości 6-miesięcznych czynszów. 

Sprawdź także: Czynsz administracyjny – co to jest i kiedy się go płaci?

Zakończenie najmu i procedura eksmisyjna

Największe różnice ujawniają się w momencie, gdy dochodzi do zakończenia najmu i potrzeby wyprowadzenia się najemcy. 

W zwykłej umowie najmu lokator korzysta z szerokiej ochrony prawnej: nawet po rozwiązaniu czy wypowiedzeniu umowy nie można go „od razu” usunąć z mieszkania siłą. Właściciel musi uzyskać wyrok sądowy nakazujący eksmisję, a następnie przeprowadzić eksmisję z pomocą komornika. 

Do tego dochodzą przepisy chroniące przed eksmisją na bruk – sąd bada, czy eksmitowanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego (np. dla określonych osób chronionych, jak ciężko chorzy, emeryci, rodziny z małoletnimi dziećmi), a jeśli tak, wstrzymuje eksmisję do czasu znalezienia takiego lokalu przez gminę. 

Nawet jeśli lokal socjalny nie przysługuje, eksmisji nie wolno przeprowadzać zimą do tzw. noclegowni czy schroniska (istnieje instytucja pomieszczenia tymczasowego, które gmina musi zapewnić na okres do 6 miesięcy). Te wszystkie regulacje z ustawy o ochronie lokatorów sprawiają, że czas od formalnego zakończenia umowy najmu do faktycznego opróżnienia lokalu przez najemcę może wynosić wiele miesięcy, a nawet lat – zwłaszcza gdy najemca odmawia wyprowadzki i wykorzystuje przysługujące mu środki prawne.

W przypadku najmu okazjonalnego procedura jest znacznie uproszczona i szybsza, o ile spełniono wszystkie wymogi formalne wcześniej. Przede wszystkim umowa najmu okazjonalnego wygasa z upływem terminu, na jaki była zawarta, lub po upływie okresu wypowiedzenia wskazanego w umowie. Gdy ten moment nadejdzie, a najemca nie opuści dobrowolnie lokalu, właściciel nie musi pozywać go o eksmisję w zwykłym trybie. 

Zamiast tego uruchamia specjalną procedurę:

1. Żądanie opróżnienia lokalu – właściciel sporządza pisemne żądanie skierowane do najemcy, w którym wzywa go do opuszczenia lokalu we wskazanym terminie (minimum 7 dni od doręczenia pisma). Żądanie to musi zawierać m.in. dane właściciela i najemcy, przyczynę ustania najmu (np. upływ terminu umowy) oraz właśnie wyznaczony termin na wyprowadzkę. 
2. Nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – jeśli mimo upływu wyznaczonego terminu (tych co najmniej 7 dni) najemca nadal nie opróżni mieszkania, właściciel może udać się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności temu aktowi notarialnemu, który najemca podpisał przy umowie. W praktyce sąd nie prowadzi już pełnego procesu.
3. Egzekucja komornicza – po uzyskaniu klauzuli wykonalności, właściciel kieruje sprawę do komornika. Komornik na podstawie aktu notarialnego zaopatrzonego w klauzulę przystępuje do czynności eksmisyjnych – może usunąć najemcę z lokalu bez dodatkowych wyroków. W tym trybie nie stosuje się przepisów o wstrzymaniu eksmisji z uwagi na okres zimowy czy o przyznaniu lokalu socjalnego. 

Dla porównania, w zwykłym trybie właściciel musiałby najpierw iść do sądu po wyrok eksmisyjny (co trwa), potem czekać na ewentualne uprawnienia lokalu socjalnego dla najemcy i zapewnienie pomieszczenia tymczasowego. Najem okazjonalny eliminuje większość tych etapów.

Jak zawiera się umowę najmu okazjonalnego? Przy tej formie najmu należy spełnić dodatkowe warunki. Jakie? 

1. Ustalenie warunków najmu i przygotowanie pisemnej umowy – strony uzgadniają czas trwania najmu, wysokość czynszu, kaucję, sposób płatności opłat licznikowych, zasady dotyczące ewentualnego wypowiedzenia umowy przed terminem itp. 
2. Sporządzenie umowy na piśmie – w umowie warto zawrzeć zapis, że jest to umowa najmu okazjonalnego zgodnie z art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów oraz wymienić załączniki, które dostarczy najemca.
3. Uzyskanie oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego – najemca powinien udać się do notariusza (często strony umawiają wspólną wizytę, aby podpisać umowę i od razu sporządzić akt notarialny) i złożyć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego. Notariusz spisuje takie oświadczenie w formie aktu notarialnego. Koszt tej czynności jest ograniczony prawem – maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Strony powinny ustalić, kto pokrywa ten koszt – zazwyczaj płaci najemca, choć zdarzają się inne ustalenia.
4. Wskazanie alternatywnego lokalu i uzyskanie zgody jego właściciela – najemca musi przygotować jeszcze dwa oświadczenia: 
   • jedno, w którym podaje adres innego lokalu, gdzie będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji, 
   • drugie – od właściciela (lub osoby posiadającej tytuł prawny) tego lokalu – wyrażające zgodę na przyjęcie najemcy pod ten adres. 
5. Podpisanie umowy najmu okazjonalnego – gdy wszystkie powyższe dokumenty są gotowe, następuje finalizacja – strony podpisują właściwą umowę najmu okazjonalnego. Data rozpoczęcia najmu może być bieżąca albo przyszła (np. podpisujemy umowę 1 czerwca z datą obowiązywania od 1 lipca). 
6. Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego przez wynajmującego – właściciel ma 14 dni od daty rozpoczęcia najmu na złożenie we właściwym urzędzie skarbowym zgłoszenia informującego o zawarciu umowy najmu okazjonalnego
7. Rejestracja meldunku najemcy (opcjonalne) – choć nie jest to część procedury zawarcia umowy per se, warto wspomnieć, że po podpisaniu umowy najmu (zarówno zwykłego, jak i okazjonalnego) najemca ma prawo zameldować się czasowo w wynajmowanym lokalu. Właściciel nie może mu tego zabronić, o ile umowa nie stanowi inaczej. Przy najmie okazjonalnym meldunek najemcy nie wpływa na możliwość eksmisji. 

Mimo licznych zalet, najem okazjonalny nie jest rozwiązaniem uniwersalnym. Istnieją sytuacje i okoliczności, w których ten tryb wynajmu nie będzie mógł zostać zastosowany lub nie przyniesie zamierzonych skutków. Oto wyjątki i ograniczenia.

• Najem okazjonalny przysługuje tylko osobom prywatnym, a umowy podpisane przez spółki czy osoby prowadzące działalność gospodarczą w zakresie najmu traktowane są jak zwykły najem,
• Jeśli zabraknie aktu notarialnego najemcy lub oświadczeń o lokalu zastępczym, umowa traci status okazjonalnej i podlega zasadom zwykłego najmu,
• Nieprzekazanie zawiadomienia w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu pozbawia umowę przywilejów najmu okazjonalnego,
• Umowa na czas nieoznaczony lub ponad 10 lat automatycznie wyłącza możliwość uznania kontraktu za najem okazjonalny,
• Moratoria na eksmisje czy śmierć jednej ze stron mogą czasowo ograniczyć skuteczność aktu notarialnego,
• Najem okazjonalny nie daje prawa do dowolnego wypowiedzenia czy nękania lokatora – obowiązują przepisy o dopuszczalnych przyczynach wypowiedzenia.

Jako właściciel mieszkania, możesz ubezpieczyć swoją nieruchomość – także, jeżeli ją wynajmujesz. W LINK4 możesz wybrać jeden z 2 wariantów ubezpieczenia:

• ubezpieczenie od pożaru i innych zdarzeń losowych – ochrona ubezpieczeniowa obejmuje zdarzenia wynikające z 23 ryzyk szczegółowo opisanych w OWU,
• ubezpieczenie od wszelkiego ryzyka – w tym wypadku ubezpieczyciel bierze odpowiedzialność za szkody powstałe w wyniku wszelkich zdarzeń, poza tymi, które wyraźnie zostały opisane w OWU jako wyłączenia. 

Do ubezpieczenia od pożaru i innych zdarzeń losowych możesz dodatkowo wykupić ubezpieczenie od kradzieży z włamaniem i rabunku. 

Dodatkowo właścicielom mieszkań poleca się ubezpieczenie OC w życiu prywatnym, które chroni ubezpieczonego na wypadek wyrządzenia szkody osobom trzecim, np. zalanie sąsiada w wyniku pęknięcia wężyka w łazience. 

Sprawdź pełną ofertę naszych ubezpieczeń nieruchomości! 

Najem okazjonalny to coraz częściej stosowana forma prawna. Daje ochronę właścicielom mieszkań, zwłaszcza jeżeli istnieje ryzyko, że lokator nie będzie chciał dobrowolnie opuścić wynajmowanego mieszkania. 

Jako wynajmujący mieszkanie zabezpiecz swoją nieruchomość przed szkodami wynikającymi ze zdarzeń losowych. Wykup ubezpieczenie mieszkania w LINK4. Możesz zrobić to na jeden z 3 wygodnych sposobów:

• online – korzystając z naszego wygodnego ubezpieczenia, 
• telefonicznie – dzwoniąc pod numer 22 444 44 79, 
• stacjonarnie – u agenta współpracującego z LINK4. 

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu?

Najem okazjonalny wymaga formy pisemnej, aktu notarialnego najemcy, wskazania lokalu zastępczego i zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. W zamian właściciel może szybko eksmitować lokatora bez procesu sądowego.

Jakie dokumenty są niezbędne do zawarcia umowy najmu okazjonalnego?

Potrzebna jest pisemna umowa wraz z aktem notarialnym najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazaniem lokalu zastępczego i zgodą jego właściciela. 

Czy najem okazjonalny wymaga wizyty u notariusza?

Tak, najemca musi udać się do notariusza, aby złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Sama umowa najmu okazjonalnego może być jednak podpisana prywatnie między stronami.

Co się dzieje, gdy najemca nie opuści lokalu po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego?

Właściciel wzywa go pisemnie do wyprowadzki, a potem może uzyskać klauzulę wykonalności na akt notarialny i skierować sprawę do komornika. Dzięki temu eksmisja odbywa się szybciej, bez standardowego procesu i bez ochrony lokatora przewidzianej przy zwykłym najmie.