Umowa rezerwacji mieszkania. Na czym polega?

Umowa rezerwacyjna jest w zasadzie „opcją” na zakup mieszkania – sprzedający (np. deweloper) zobowiązuje się wycofać lokal z oferty na określony czas, natomiast kupujący dostaje czas na przygotowanie środków lub załatwienie kredytu. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177), w rozdziale 5, art. 29-34, reguluje kwestię umowy rezerwacyjnej.

Zgodnie z brzmieniem przepisów umowa rezerwacyjna to porozumienie między deweloperem (lub innym przedsiębiorcą) a rezerwującym, którego przedmiotem jest zobowiązanie do „czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”. Prawo wymaga, by umowę taką zawrzeć na piśmie pod rygorem nieważności.

Kiedy warto podpisać rezerwację? Najczęściej robią to nabywcy, którzy:

• jeszcze nie mają pewności co do finansowania, np. oczekują na decyzję kredytową,
• potrzebują czasu na prace organizacyjne (załatwienie kredytu, sprzedaż własnego mieszkania, zmianę pracy),
• chcą mieć pewność, że lokal nie zniknie z rynku lub jego cena nie wzrośnie.

Dzięki umowie rezerwacyjnej kupujący zyskuje gwarancję, że przez ustalony czas mieszkanie nie będzie wystawione na sprzedaż dla nikogo innego. Dla porównania: w zwykłej sytuacji bez rezerwacji deweloper mógłby sprzedać lokal pierwszej zainteresowanej osobie.

Umowa rezerwacyjna wiąże się zwykle z uiszczeniem opłaty rezerwacyjnej. Jej wysokość także reguluje ustawa (art. 32-34 ustawy deweloperskiej).

Sprawdź też: Jak kupić dom? Poradnik krok po kroku

Czym różni się umowa rezerwacyjna od umowy przedwstępnej?

Bardzo ważne jest, aby nie mylić umowy rezerwacyjnej z umową przedwstępną. Podstawowa różnica polega na stopniu wiążącego zobowiązania. Umowa rezerwacyjna jest dokumentem mniej formalnym i nie zobowiązuje stron do finalizacji transakcji. Można ją zawrzeć nawet w zwykłej formie pisemnej (bez udziału notariusza).

W odróżnieniu od tego umowa przedwstępna to już silne zobowiązanie obu stron do późniejszego podpisania umowy przyrzeczonej, czyli umowy przenoszącej własność nieruchomości. Sporządzana jest ona w formie aktu notarialnego. Jej niewykonanie może skutkować koniecznością zapłaty zadatku lub odszkodowania. 

Przeczytaj także: Umowa przedwstępna kupna mieszkania – dlaczego warto ją zawrzeć?

Aby umowa rezerwacyjna była odpowiednio skonstruowana, powinna ona zawierać elementy takie jak:

• Strony umowy – pełne dane sprzedawcy (np. dewelopera lub osoby prywatnej) i kupującego (imię i nazwisko, adres, PESEL lub nr dowodu osobistego),
• Opis nieruchomości – dokładny adres, powierzchnia, liczba pokoi i inne istotne cechy mieszkania. Jeśli inwestycja jest dopiero w trakcie budowy, opis powinien uwzględniać przewidziany układ lokalu,
• Cena lokalu – ustalona kwota za nieruchomość. Dobrze też zawrzeć informację, czy opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet tej ceny, czy jest traktowana osobno,
• Opłata rezerwacyjna – wysokość wpłaty za rezerwację (jeśli występuje) oraz zasady jej rozliczenia. Przypomnijmy, że zgodnie z prawem ta opłata nie może przekraczać 1% wartości mieszkania,
• Okres rezerwacji – daty, od kiedy do kiedy lokal będzie zarezerwowany wyłącznie dla tego kupującego. Termin ten powinien być dostosowany do potrzeb nabywcy (np. czasu na kredyt). Po upływie okresu rezerwacja wygasa, a mieszkanie może trafić ponownie do oferty,
• Warunki odstąpienia – zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Warto zaznaczyć, że deweloper musi zwrócić opłatę w całości, jeśli kupujący nie uzyska kredytu, a także wtedy, gdy deweloper zmieni prospekt informacyjny bez wiedzy nabywcy.
• Inne zapisy – ewentualne klauzule dotyczące terminu zawarcia kolejnych umów (np. umowy deweloperskiej), zobowiązań sprzedającego w czasie rezerwacji (np. wstrzymanie sprzedaży) czy zabezpieczeń praw konsumenta (zgodnie z obowiązującą ustawą deweloperską).

Umowa rezerwacyjna jest zawierana na czas określony. Termin ten ustala się tak, aby umożliwić kupującemu dopełnienie koniecznych formalności. Najczęściej rezerwacja trwa kilka tygodni – zwykle od 2 do 6 tygodni, choć spotyka się krótsze terminy (ok. 14 dni) lub dłuższe (nawet do 2 miesięcy). 

Ustawodawca nie określił sztywno minimalnych czy maksymalnych ram, ale zaleca, aby czas rezerwacji był dostosowany do procedur kredytowych (tak, by kupujący zdążył uzyskać decyzję kredytową przed końcem umowy). W razie potrzeby strony mogą też przedłużyć okres rezerwacji.

Przy rezerwacji deweloper najczęściej pobiera od kupującego opłatę rezerwacyjną. Art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej jasno wskazuje, że może ona wynosić maksymalnie 1% wartości nieruchomości ustalonej w prospekcie informacyjnym. Przykładowo, przy cenie mieszkania 600 tys. zł maksymalna opłata rezerwacyjna to 6 tys. zł. W praktyce deweloperzy najczęściej ustalają opłatę w wysokości od 5 000 zł do limitu 1% ceny nieruchomości.

Opłata rezerwacyjna zazwyczaj nie jest żadnym „ukrytym” dodatkowym kosztem – stanowi część lub zaliczkę ceny mieszkania. Jeśli transakcja dojdzie do skutku (podpisana zostanie umowa deweloperska/sprzedaży), wpłacona suma zostaje zaliczona na poczet ceny zakupu. Tak więc kupujący nie płaci więcej – opłaca de facto część ceny trochę wcześniej, aby zarezerwować lokal.

Warto zauważyć, że mimo iż opłata rezerwacyjna spełnia funkcję podobną do zabezpieczenia, to nie jest klasycznym zadatkiem na mocy Kodeksu cywilnego. Ustawa deweloperska traktuje ją elastycznie – kupujący np. może ją odzyskać w określonych sytuacjach. Dlatego zawsze należy dokładnie przeczytać umowę rezerwacyjną pod kątem tego, jakie są warunki zwrotu opłaty.

Przeczytaj również: Jakie koszty przy zakupie mieszkania musisz uwzględnić? Wyjaśniamy!

Co się dzieje, gdy rezerwujący wycofuje się z deklaracji zakupu?

Jeśli kupujący z jakiegoś powodu wycofuje się z zakupu, zazwyczaj traci wpłaconą opłatę rezerwacyjną – chyba że umowa stanowi inaczej. Opłata rezerwacyjna musi zostać zwrócona gdy:

• kupujący nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu hipotecznego z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej (art. 34 ust. 1 pkt 1 ustawy),
• deweloper lub inny przedsiębiorca nie wykona zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej, np. nie wyłączy lokalu ze sprzedaży na ustalony czas (art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy),
• deweloper zmieni prospekt informacyjny lub jego załączniki bez poinformowania rezerwującego (art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy),
• nabywca odmówi podpisania umowy przenoszącej własność z powodu nieusunięcia wad lokalu zgłoszonych w protokole odbioru – wówczas opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi w podwójnej wysokości (art. 34 ust. 2 ustawy).

Swoboda umów dopuszcza możliwość rezerwacji mieszkania na wynajem. Traktować ją należy jako zobowiązanie między wynajmującym a potencjalnym najemcą, które blokuje mieszkanie dla przyszłego najemcy na określony czas. 

Nie jest to wymóg formalny, ale praktyka stosowana, gdy najemca znalazł wymarzone mieszkanie i potrzebuje kilku dni na załatwienie spraw (np. umówienie przeprowadzki, zebranie kaucji, przygotowanie umowy najmu).

Umowa taka powinna zawierać:

• dane stron umowy,
• okres rezerwacji, 
• przedmiot umowy (czyli opis nieruchomości, taki, aby dało się ją jednoznacznie zidentyfikować),
• wysokość wpłaconej opłaty rezerwacyjnej (również zabezpieczającej umowę), 
• warunki odstąpienia od rezerwacji. 

Warto zwrócić uwagę, że rezerwacja najmu nie daje żadnych praw do lokalu – najem rozpoczyna się dopiero po podpisaniu właściwej umowy najmu. Przez okres rezerwacji właściciel najczęściej wycofuje ogłoszenie, zapewniając rezerwującemu pierwszeństwo. 

Na etapie samej umowy rezerwacyjnej mieszkania (zakupu) formalnie nie ma jeszcze obowiązku ubezpieczenia – formalnie nieruchomość nie należy jeszcze do Ciebie. Przepisy deweloperskie przewidują, że odpowiedzialność za stan nieruchomości do przeniesienia własności ponosi deweloper, w tym jego obowiązek ubezpieczenia budynku. Dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność (notarialnego aktu) odpowiedzialność przechodzi się na nabywcę.

Pamiętaj jednak, że jeżeli bierzesz kredyt hipoteczny, bank najprawdopodobniej zobowiąże Cię do wykupienia ubezpieczenia na mieszkania lub dom. Nie musisz co do zasady wybierać oferty ochrony ubezpieczeniowej przedstawionej przez bank. Możesz wybrać swoje ubezpieczenie indywidualnie. 

W LINK4 możesz nabyć ubezpieczenie mieszkania lub domu (także mieszkania lub domu w trakcie budowy lub przebudowy). 

W przypadku ubezpieczenia mieszkania lub domu w użytkowaniu, możesz wybrać jeden z wariantów:

• ubezpieczenie od Pożaru i innych zdarzeń losowych – chroni przed szkodami powstałymi w wyniku 22 zdarzeń nazwanych, mniej w przypadku ubezpieczenia domu/mieszkania w budowie lub przebudowie – szczegóły w OWU DOM, 
• ubezpieczenie od wszystkich zdarzeń, poza wyjątkami wyłączonymi z ochrony – chroni przed wszelkimi zdarzeniami, poza tymi, które wypisane są w OWU jako wyłączenia (nie dotyczy domu/mieszkania w trakcie budowy lub przebudowy). 

Jeżeli ubezpieczasz mieszkanie, czy dom w budowie czy przebudowie możesz ubezpieczyć je od pożaru i innych zdarzeń losowych (19 zdarzeń). Po zakończeniu budowy umowa ubezpieczenia zmienia się automatycznie na ubezpieczenie domu/mieszkania w użytkowaniu – ochrona rozszerza się do pełnego zakresu.

Umowa rezerwacyjna mieszkania to praktyczne narzędzie dające czas i spokój przy zakupie nieruchomości. Pozwala zablokować wymarzony lokal na określony okres, zabezpieczając interesy obu stron transakcji. Należy jednak uważnie studiować jej zapisy – zwłaszcza dotyczące okresu rezerwacji, wysokości opłaty rezerwacyjnej (max 1%) oraz warunków odstąpienia od umowy. W razie wątpliwości warto skonsultować projekt umowy z prawnikiem lub doradcą kredytowym.

Gdy zdecydujesz się już ostatecznie za zakup nieruchomości, koniecznie ją ubezpiecz ją od pożaru i innych zdarzeń losowych! Ubezpieczenie takie wykupisz w LINK4! Sprawdź naszą ofertę i sfinalizuje transakcję bez zbędnej zwłoki. Możesz to zrobić:

• online – korzystając z naszego kalkulatora ubezpieczeń nieruchomości,
• telefonicznie – dzwoniąc pod numer 22 444 44 79, 
• stacjonarnie – u agenta współpracującego z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU DOM dostępne są na stronie www.link4.pl.

Czy umowa rezerwacyjna musi mieć formę aktu notarialnego?

Nie, umowa rezerwacyjna nie musi mieć formy aktu notarialnego. Zgodnie z ustawą deweloperską z 2021 roku, dla swojej ważności wymaga ona jedynie zachowania formy pisemnej.

Co się dzieje z opłatą rezerwacyjną, jeśli nie otrzymam kredytu hipotecznego?

Jeśli nie otrzymasz kredytu, deweloper ma obowiązek zwrócić Ci opłatę rezerwacyjną w całości. Jest to jedno z kluczowych zabezpieczeń wprowadzonych przez nową ustawę deweloperską (art. 34 ust. 1 pkt 1). Warunkiem zwrotu jest przedstawienie zaświadczenia z banku o negatywnej decyzji kredytowej wynikającej z braku zdolności kredytowej. Pieniądze powinny wrócić na Twoje konto niezwłocznie po udokumentowaniu odmowy.

Czy deweloper może zmienić cenę mieszkania w trakcie trwania rezerwacji?

W trakcie obowiązywania ważnej umowy rezerwacyjnej cena mieszkania powinna pozostać niezmienna. Jednym z głównych celów rezerwacji jest „zamrożenie" warunków transakcji na czas potrzebny do dopełnienia formalności. Jeśli w umowie widnieje konkretna kwota za lokal, deweloper nie może jej jednostronnie podnieść. Gdyby jednak deweloper zmienił prospekt informacyjny (w tym cenę) bez poinformowania Cię o tym, masz prawo odstąpić od rezerwacji i odzyskać wpłacone środki.

Czy umowa rezerwacji najmu mieszkania chroni mnie przed nagłą zmianą decyzji właściciela?

Umowa rezerwacji najmu daje pewną ochronę, ale nie jest ona tak silna, jak właściwa umowa najmu. Jeśli właściciel się rozmyśli, zazwyczaj musi zwrócić Ci wpłaconą kwotę (czasem w podwójnej wysokości, jeśli tak zapisano w umowie). Jednak do momentu podpisania właściwej umowy najmu, właściciel formalnie nadal włada lokalem i może zerwać rezerwację, ryzykując jedynie utratę wiarygodności i ewentualne kary umowne przewidziane w treści rezerwacji.

Jakie dokumenty muszę przygotować przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej u dewelopera?

Do podpisania samej rezerwacji zazwyczaj wystarczy ważny dokument tożsamości (dowód osobisty lub paszport). Deweloper będzie potrzebował Twoich danych: imienia, nazwiska, numeru PESEL oraz adresu zamieszkania. Przed podpisaniem warto jednak poprosić dewelopera o prospekt informacyjny i wzór umowy rezerwacyjnej.