Jakie koszty przy zakupie mieszkania musisz uwzględnić? Wyjaśniamy!

Zakup mieszkania wiąże się z koniecznością dopełnienia formalności prawnych, za które ponosi się tzw. koszty transakcyjne. Obejmują one przede wszystkim wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej. 

Koszty notarialne przy zakupie domu lub mieszkania – taksa notarialna

Notariusz pobiera wynagrodzenie za sporządzenie aktu notarialnego sprzedaży – jest to tzw. taksa notarialna. Jej maksymalne stawki są ustalone urzędowo przez Ministra Sprawiedliwości i zależą od wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Obowiązujący akt prawny to rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. 

Dla przykładu zgodnie z rozporządzeniem maksymalna taksa notarialna wynosi:

• 100 zł przy wartości do 3000 zł,
• 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3000 zł przy wartości do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł (ale nie więcej niż 10 000 zł dla osób niespokrewnionych). 

Oznacza to, że opłata notarialna rośnie wraz z wartością nieruchomości, ale jest limitowana – maksymalnie 10 000 zł + VAT (23%) w typowej transakcji kupna mieszkania. W praktyce notariusze często stosują maksymalne stawki dopuszczone prawem. Do taksy doliczany jest podatek VAT 23%, co zwiększa realny koszt. 

Warto dodać, że koszty notarialne przy zakupie domu jednorodzinnego są naliczane tak samo jak przy mieszkaniu, ponieważ stawki taksy zależą od ceny nieruchomości, a nie jej rodzaju. Zatem koszt notariusza przy zakupie domu o podobnej cenie będzie analogiczny jak przy mieszkaniu.

Ponadto notariusz pobiera drobne opłaty za wypisy aktu notarialnego (zgodnie z przepisami jest to 6 zł + VAT za każdą stronę wypisu). Zwykle przygotowuje się kilka wypisów aktu (dla stron transakcji i do wniosku wieczystoksięgowego), co może dodać np. kilkadziesiąt złotych do rachunku. Mimo tych dodatkowych drobnych kwot taksa notarialna pozostaje jednym z większych jednorazowych wydatków przy zakupie nieruchomości.

Podatek PCC przy zakupie mieszkania – czy zawsze go płacisz?

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to opłata, którą uiszcza się przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym (od osoby prywatnej). Reguluje go ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.  

Stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej mieszkania i obciąża kupującego – notariusz pobiera tę kwotę przy podpisywaniu aktu notarialnego i odprowadza do urzędu skarbowego. Jeśli zatem kupujesz mieszkanie warte 400 000 zł na rynku wtórnym, podatek PCC wyniesie 8 000 zł.

Ważne jest jednak, że PCC nie występuje przy zakupie na rynku pierwotnym od dewelopera. Wówczas transakcja jest opodatkowana VAT (wliczonym w cenę lokalu), więc PCC nie jest naliczany.

Co więcej, nie zawsze musisz płacić PCC na rynku wtórnym – istnieją ważne wyjątki ustawowe. Od 31 sierpnia 2023 r. osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom zwolnione są z podatku PCC. Zgodnie z nowymi przepisami (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC), jeżeli kupujący nigdy wcześniej nie posiadał mieszkania ani domu, to nabycie pierwszej nieruchomości mieszkalnej (lokalu lub domu jednorodzinnego, także spółdzielczego prawa własnościowego) jest objęte zwolnieniem z PCC. Ulga dotyczy osób fizycznych i ma ułatwić start na rynku mieszkaniowym młodym nabywcom. 

Sądowe opłaty przy zakupie mieszkania i wpisy do ksiąg wieczystych

Każda zmiana właściciela mieszkania wymaga ujawnienia tego faktu w księdze wieczystej (KW) prowadzonej dla nieruchomości. Po zakupie notariusz zwykle przygotowuje i składa wniosek o wpisanie Ciebie jako nowego właściciela w KW. Taki wniosek podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 200 zł zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym i lokal nie ma jeszcze założonej odrębnej księgi wieczystej, konieczne będzie również założenie nowej KW – opłata za założenie księgi to 100 zł. 

Kolejną możliwą opłatą sądową jest wpis hipoteki, jeśli posiłkujesz się kredytem. Ustanowienie hipoteki na rzecz banku także wymaga wpisu w księdze wieczystej. Opłata za wpis hipoteki wynosi 200 zł (analogicznie jak za wpis własności). 

Niezależnie od opłat sądowych, ustanowienie hipoteki wiąże się też z drobnym podatkiem PCC. Podatek PCC od ustanowienia hipoteki wynosi: 0,1% od zabezpieczonej kwoty, albo 19 zł – jeśli wierzytelność jest o wysokości nieustalonej (tzw. hipoteka kaucyjna). W praktyce przy kredytach hipotecznych banki często formułują hipotekę jako kaucyjną do pewnej maksymalnej sumy, więc PCC wychodzi ryczałtowe 19 zł.

Nie wszystkie transakcje przebiegają bez udziału osób trzecich. Często kupujący korzystają z usług pośredników nieruchomości lub muszą dokonać wyceny mieszkania. Są to kolejne pozycje na liście wydatków związanych z zakupem.

Prowizja pośrednika nieruchomości – kiedy ją ponosisz?

Zakup mieszkania za pośrednictwem agencji nieruchomości wiąże się z opłatą prowizyjną za usługi pośrednika. Prowizja biura nieruchomości jest wynagrodzeniem za znalezienie oferty, pomoc w przeprowadzeniu transakcji, negocjacjach i formalnościach. Standardowo prowizja wynosi od ok. 2% do 5% wartości nieruchomości – zależy to od agencji oraz zakresu usługi. W wielu przypadkach wynagrodzenie pośrednika to około 2–3% netto plus 23% VAT od ceny zakupu. 

Model rozliczenia prowizji bywa różny: czasami płaci ją tylko sprzedający, innym razem obie strony transakcji. Najczęściej spotykana praktyka w Polsce polega na pobieraniu prowizji od obu stron – i kupującego, i sprzedającego. 

Kiedy zapłacisz prowizję? Prowizja jest płatna zazwyczaj po sfinalizowaniu transakcji. Dokładne warunki (wysokość % i kto płaci) będą określone w umowie pośrednictwa, którą warto dokładnie przeczytać przed jej zawarciem. 

Koszt wyceny nieruchomości – dlaczego jest ważny?

Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego bywa niezbędny szczególnie w przypadku zakupu finansowanego kredytem hipotecznym. Banki wymagają profesjonalnej wyceny mieszkania lub domu, aby potwierdzić wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Koszt wyceny nieruchomości ponosi zwykle kupujący (kredytobiorca).

W praktyce wycena może być zamówiona przez bank lub przez Ciebie we własnym zakresie – wtedy dostarczasz bankowi gotowy operat. Ceny operatów szacunkowych zależą od rodzaju i lokalizacji nieruchomości – nie są to stawki odgórnie regulowane (w przeciwieństwie do taksy notarialnej) i mogą się różnić.

Zaciągając kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, musisz przygotować się na dodatkowe wydatki, które nie pojawiłyby się przy zakupie za gotówkę. Oprócz wspomnianego wkładu własnego i wyceny nieruchomości, banki pobierają różne prowizje i opłaty okołokredytowe oraz wymagają wykupienia pewnych ubezpieczeń. 

Wkład własny do kredytu hipotecznego

Wkład własny to część ceny nieruchomości, którą musisz sfinansować z własnych środków – stanowi on zabezpieczenie dla banku, że nie kredytuje on całej wartości mieszkania. Obecnie banki w Polsce wymagają wkładu własnego na poziomie ok. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że kredyt standardowo pokrywa maksymalnie 80% ceny, a resztę musisz wyłożyć samodzielnie. Taki poziom (20%) jest rekomendowany przez Komisję Nadzoru Finansowego i stał się de facto normą od kilku lat.

Niektóre banki dopuszczają niższy wkład własny – np. 10% – ale pod pewnymi warunkami, np. wykupienia dodatkowego ubezpieczenia brakującego wkładu lub oferując gorsze warunki kredytu. 

Prowizje bankowe i ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym

Kredyt hipoteczny oprócz odsetek może generować różne opłaty jednorazowe i cykliczne, które również składają się na dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania na kredyt. Należą do nich:

• prowizja za udzielenie kredyt – jest to opłata pobierana przez bank za samo przygotowanie i udostępnienie kredytu. Może być liczona jako procent od kwoty kredytu (np. 1–2%) lub jako stała kwota. W zależności od banku i oferty prowizja bywa od 0% (w promocjach) do ok. 2%;
• Ubezpieczenie pomostowe to dodatkowa opłata naliczana przez bank do czasu ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Ponieważ wpis hipoteki w księdze wieczystej następuje zwykle kilka tygodni lub miesięcy po wypłacie kredytu, bank do tego momentu nie ma pełnego zabezpieczenia. Dlatego pobiera opłatę pomostową – najczęściej w formie podwyższenia marży kredytu o określoną wartość lub rzadziej stałej miesięcznej opłaty;
• Ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy – niektóre banki oczekują (lub oferują lepsze warunki w zamian), że kredytobiorca wykupi ubezpieczenie na życie z cesją na bank, ewentualnie ubezpieczenie od utraty pracy. Nie jest to obowiązkowe z punktu widzenia prawa, ale często praktykowane. Ubezpieczenie takie zabezpiecza bank (i rodzinę kredytobiorcy) na wypadek śmierci – ubezpieczyciel spłaci wtedy pozostały kredyt. Koszt zależy od sumy ubezpieczenia i wieku klienta – może wynosić np. kilkadziesiąt złotych miesięcznie lub kilkaset rocznie; 
• Ubezpieczenie nieruchomości – bank wymaga ubezpieczenia mieszkania od pożaru i zdarzeń losowych – przynajmniej w zakresie samej substancji mieszkania (murów) na kwotę odpowiadającą wartości kredytu. Ubezpieczenie takie trzeba mieć przez cały okres kredytowania. Banki często oferują ubezpieczenia preferowane przez siebie, jednak pamiętaj, że możesz wykupić je w dowolnym towarzystwie! Np. w LINK4!

Wszystkie powyższe elementy składają się na całkowity koszt kredytu. Bank ma obowiązek przedstawić Ci w ofercie i umowie kredytowej parametry takie jak RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania), która uwzględnia również prowizje i ubezpieczenia obowiązkowe – to dobry wskaźnik łącznych kosztów. 

Zakup mieszkania to nie koniec wydatków – po wejściu w rolę właściciela czekają Cię stałe koszty eksploatacyjne i utrzymania nieruchomości. Choć te rzadko zalicza się do samych wydatków związanych z kupnem nieruchomości. Nie zawsze są one brane pod uwagę na etapie planowania finansów, a potrafią znacząco wpłynąć na miesięczny budżet domowy. O czym warto pamiętać?

• Czynsz administracyjny – miesięczna opłata we wspólnocie/spółdzielni przy mieszkaniu; obejmuje m.in. zaliczki na media, sprzątanie części wspólnych, windę, fundusz remontowy;
• Media i rachunki – prąd, gaz, internet, TV, czasem woda i ogrzewanie; łączne miesięczne koszty zależą od zużycia;
• Podatek od nieruchomości – roczna opłata dla gminy, w 2025 r. do 2,00 zł/m²; dla 50 m² mieszkania ok. 50–100 zł rocznie.

Jak wspominaliśmy, wykupienie ubezpieczenia nieruchomości jest często wymagane przez bank przy kredycie hipotecznym. Ubezpieczenie domu czy mieszkania, także znajdujących się w budowie lub przebudowie, możesz wykupić w LINK4!

W naszej ofercie znajdziesz:

• ubezpieczenie domu lub mieszkania od pożaru i innych zdarzeń losowych – obejmuje 23 zdarzenia losowe, które mogą spowodować szkodę na nieruchomości, np. pożar, wiatr, deszcz, zalanie i inne. Do ubezpieczenia tego dokupić możesz także ubezpieczenie od kradzieży z włamaniem i rabunku;
• ubezpieczenie od wszelkiego ryzyka – obejmuje wszelkie zdarzenia losowe poza tymi wyraźnie opisanymi w OWU jako wyłączenia odpowiedzialności.

Do tego ochronę ubezpieczeniową swojej nieruchomości oraz znajdującego się w niej mienia, możesz rozszerzyć o:

• OC w życiu prywatnym – ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, które zabezpiecza Cię, gdy wyrządzisz nieumyślnie szkodę osobom trzecim w związku z posiadaniem nieruchomości lub w życiu prywatnym. Przykład: zalejesz sąsiada wodą z pralki albo Twoje dziecko wybije piłką okno u sąsiada;
• Ubezpieczenie szyb od stłuczenia – zabezpiecza na wypadek zbicia np. szyby okiennej, szklanych drzwi, płyty indukcyjnej czy umywalki. LINK4 oferuje pokrycie kosztów takich szkód do określonej sumy;
• Ubezpieczenie od przepięcia – bardzo przydatne w dobie elektroniki. Jeśli wystąpi przepięcie w sieci elektrycznej (np. wskutek uderzenia pioruna) i uszkodzi Twój sprzęt RTV/AGD, polisa wypłaci odszkodowanie. To chroni przed kosztownymi naprawami lub zakupem nowych urządzeń.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania w LINK4? Sprawdź to na stronie z naszym kalkulatorem ubezpieczeń online. Podaj nam dane dotyczące Twojej nieruchomości, a my w kilka chwil wyliczymy dla Ciebie składkę. 

Zakup własnego „M” to duże przedsięwzięcie, dlatego tak ważne jest wcześniejsze przeanalizowanie wszystkich kosztów związanych z zakupem mieszkania. Poza ceną samej nieruchomości musisz uwzględnić opłaty transakcyjne (notariusz, podatki, sąd), ewentualne koszty pośrednika i wyceny, a przy kredycie – spory wkład własny i opłaty bankowe. Po sfinalizowaniu transakcji czekają Cię zaś koszty utrzymania mieszkania (czynsz, media, podatki) oraz warto pomyśleć o ubezpieczeniu nieruchomości dla ochrony inwestycji.

Nie zapomnij też o ubezpieczeniu nieruchomości! Zrób to w LINK4! Nasze ubezpieczenie kupisz:

• przez internet – wystarczy, że wejdziesz na nasz kalkulator ubezpieczeń online, 
• telefonicznie – dzwoniąc pod numer 22 444 44 79, 
• stacjonarnie – u agenta współpracującego z LINK4. 

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Zabrze, Ubezpieczenie domu mieszkania Zielona Góra

Jakie są główne koszty początkowe przy zakupie mieszkania?

Do kosztów należą m.in. taksa notarialna, podatek PCC (o ile występuje), opłaty sądowe, prowizja pośrednika, wycena nieruchomości oraz wkład własny przy kredycie. Łącznie to zwykle kilka–kilkanaście procent wartości mieszkania.

Czy podatek PCC płaci się zawsze przy zakupie mieszkania?

PCC (2%) obowiązuje przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, chyba że korzystasz z ulgi. Nie płaci się go m.in. przy zakupie od dewelopera lub pierwszego mieszkania spełniającego warunki ulgi.

Ile wynosi taksa notarialna przy zakupie mieszkania?

Taksa jest ustalana ustawowo i zależy od wartości nieruchomości – dla mieszkania za 300 tys. zł maksymalnie ok. 2420 zł brutto, a za 500 tys. zł ok. 3500 zł. Do tego dochodzą opłaty za wypisy oraz podatki i opłaty sądowe.

Jakie są dodatkowe koszty kredytu hipotecznego?

To m.in. prowizja bankowa, ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkładu, ubezpieczenie nieruchomości, ewentualne ubezpieczenie na życie oraz koszt wyceny. Mogą one podnieść koszt zakupu o kilka procent wartości kredytu.