Stan deweloperski mieszkania – co to znaczy?

Stan deweloperski to etap wykończenia budynku, który pozwala rozpocząć prace aranżacyjne mieszkania. W praktyce oznacza to, że deweloper wykonał wszystkie prace budowlane niezbędne do zakończenia inwestycji i odbioru lokalu, pozostawiając lokatorowi wykonanie prac wykończeniowych i wyposażenia wnętrza. 

W umowie z deweloperem powinien być szczegółowo określony standard deweloperski. Obejmuje to przede wszystkim:

• wykonanie ścian i sufitów z tynkami, 
• przygotowanie betonowej wylewki na podłodze,
• podciągnięcie wszystkich instalacji w lokalu (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, grzewczej itp.), 
• stolarkę zewnętrzną – wszystkie okna oraz drzwi wejściowe 
• często także zamontowane parapety. 

Takie przygotowanie sprawia, że po odbiorze mieszkania można od razu przystąpić do prac wykończeniowych na ścianach i podłogach, malowania, położenia glazury oraz podłogi (paneli, parkietu lub wykładzin), wykończenia łazienki oraz kuchni.

Mieszkanie w stanie deweloperskim oznacza lokal, który przygotowany jest tak, że można go zamknąć – posiada okna i drzwi. Tak może czekać, aż nabywca zacznie wykonywać ostateczne prace wykończeniowe. Przeciwieństwem mieszkania w stanie deweloperskim jest nieruchomość oddana pod klucz. To oznacza, że w takim wnętrzu znajdują się już podłogi, łazienka i kuchnia są wykończone, a nowy właściciel może się po prostu wprowadzić. 

Wróćmy jednak do stanu deweloperskiego. Jakiego standardu możesz się spodziewać?

Ściany i tynki w stanie deweloperskim

W stanie deweloperskim ściany pokryte są surowym tynkiem – najczęściej gipsowym lub cementowo-wapiennym. Tak przygotowane ściany mają równą, wypoziomowaną powierzchnię, na którą można nałożyć farbę lub tapetę. Ale to już zrobi nabywca mieszkania. 

Dzięki tynkom można łatwiej wykonać dalsze prace wykończeniowe i uzyskać gładkie wykończenie powierzchni. Bardzo często ściany są już „białe” – pokryte podkładem lub pierwszą warstwą farby.

Podłogi i wylewki w stanie deweloperskim

Na podłodze znajduje się wytrzymała wylewka betonowa (posadzka) wykonana z zaprawy cementowej. Taka wylewka stanowi równą, stabilną podstawę pod późniejsze pokrycia podłogowe. W mieszkaniu w stanie deweloperskim nie ma jeszcze ostatecznych materiałów na posadzce – nie znajdziesz tu żadnych płytek, paneli ani parkietu. 

Instalacje wewnętrzne w stanie deweloperskim

Deweloper realizuje wewnętrzne instalacje tak, aby w mieszkaniu znalazły się wszystkie niezbędne podłączenia. Zwykle obejmuje to instalację:

• elektryczną z przewodami ukrytymi w ścianach i puszkami pod gniazdka oraz oświetlenie, 
• instalację wodno-kanalizacyjną – rury doprowadzające wodę zimną/ciepłą i odpływy kanalizacyjne,
• instalację grzewczą – najczęściej kable podłogowe lub podejścia do grzejników. 

Dzięki temu mieszkanie ma gotowe punkty przyłączy – np. zaworów wodnych pod ewentualną wannę czy kabinę prysznicową. Do wybranych miejsc na ścianach są też doprowadzone przewody do przyszłych gniazdek elektrycznych i włączników (puszki montażowe, ale bez samych oprawek czy gniazdek).

Stolarka okienna i drzwiowa w stanie deweloperskim

W stanie deweloperskim na klatce schodowej i w mieszkaniu są już zamontowane okna i drzwi zewnętrzne. Takie „zamknięcie” budynku chroni wnętrze przed czynnikami atmosferycznymi i wilgocią. 

Zwykle deweloper instaluje również parapety zewnętrzne oraz balkony z balustradami (jeśli je przewidziano). Parapety wewnętrzne często dopasowuje się później do koloru wykończenia ścian lub użytych okien. 

Pamiętaj, że w stanie deweloperskim zazwyczaj nie montuje się drzwi wewnętrznych – montaż ten należy zaplanować samodzielnie po odbiorze lokalu.

Odebrałeś mieszkanie w stanie deweloperskim. Co dalej? Na tym etapie zakończone są podstawowe prace konstrukcyjne i instalacyjne, ale teraz czeka Cię wykończenie mieszkania, które pozwoli Ci się wprowadzić i normalnie funkcjonować. Po odbiorze mieszkania pozostają następujące zadania do wykonania we własnym zakresie. Jakie?

Malowanie ścian i wykonanie podłóg

W mieszkaniu należy wykonać wszystkie prace malarskie i wykończeniowe ścian. Ściany pokryte tynkiem trzeba pomalować, wykończyć tapetą, lub glazurą, a sufity – pomalować lub wykończyć w inny sposób. 

Wyposażenie łazienki

W łazience w stanie deweloperskim są wykonane jedynie instalacje wodno-kanalizacyjne i przewody – podłoga zalana jest wylewką, a ściany otynkowane (lub przygotowane pod płytki). 

Nie ma jednak żadnego wyposażenia łazienki, czyli tzw. białego montażu (to zainstalowane WC, umywalka). Oznacza to brak płytek ceramicznych, umywalki, kabiny prysznicowej, wanny, toalety i baterii. Cały zestaw armatury łazienkowej trzeba zainstalować samodzielnie. 

W praktyce deweloper przygotowuje tylko instalację do podłączenia – np. miejsca na odpływ w podłodze czy wyprowadzenia rur. 

Drzwi wewnętrzne i kuchnia

W stanie deweloperskim nie ma wewnętrznych drzwi (otwory drzwiowe są zakończone nadprożami i gotowe do późniejszego zamontowania drzwi). Wybór i montaż drzwi wewnętrznych (do pokoi, łazienki) leży po stronie kupującego. 

W kuchni – podobnie jak w łazience – znajdują się jedynie przyłącza: doprowadzenie wody oraz odprowadzenie kanalizacyjne. Ani mebli kuchennych (szafek, blatów) ani urządzeń AGD w stanie deweloperskim nie będzie – całą zabudowę kuchenną trzeba zaprojektować i zamontować na własną rękę.

Tak – mieszkanie w stanie deweloperskim można ubezpieczyć już na etapie wykończenia. Ubezpieczenie DOM w LINK4 umożliwia ochronę „mieszkania w budowie lub przebudowie”. Oznacza to, że lokal nabywcy w trakcie prac wykończeniowych można zabezpieczyć od najważniejszych zagrożeń. 

Mieszkanie w trakcie budowy lub przebudowy możesz ubezpieczyć od pożaru i innych zdarzeń losowych. Zwróć jednak uwagę, że katalog ryzyk, za które bierzemy odpowiedzialność, jest nieco mniejszy niż w przypadku ubezpieczenia mieszkania zamieszkałego. Dokładnie przeczytaj OWU DOM. Nie bierzemy odpowiedzialności za szkody powstałe w wyniku pękania mrozowego, zalania przez osoby trzecie czy wandalizmu. 

Warto też wiedzieć, że jeżeli w czasie ochrony ubezpieczeniowej mieszkanie zostanie wykończone i zamieszkałe, to zakres ochrony automatycznie się rozszerzy do zakresu ubezpieczenia określonego dla mieszkania zamieszkałego. Taka zmiana następuje w dzień zakończenia prac. 

Nabywca mieszkania od dewelopera najczęściej otrzymuje klucze do nieruchomości w tzw. stanie deweloperskim. Oznacza to, że czeka Cię jeszcze cała masa prac wykończeniowych, zanim będzie można się wprowadzić. 

Aby chronić swoją nieruchomość na tym etapie, czy to przed skutkami pożaru, zalania czy przepięcia, warto ubezpieczyć mieszkanie w budowie lub przebudowie. Wybierz ofertę LINK4! Jak ubezpieczyć swoje mieszkanie w LINK4? To bardzo proste – możesz wybrać jedną z trzech form zawarcia polisy:

• Przez internet – wejdź na stronę z kalkulatorem ubezpieczeń DOM na link4.pl i wypełnij formularz – umowę ubezpieczenia zawrzesz w kilka minut.
• Przez telefon – zadzwoń pod numer 22 444 44 79, a nasz doradca przeprowadzi Cię przez proces ubezpieczenia i pomoże dobrać odpowiedni zakres ochrony.
• U agenta – spotkaj się osobiście z agentem współpracującym z LINK4 i podpisz umowę!

Szczegółowe informacje o produktach, limitach, wyłączeniach oraz pełną treść Ogólnych Warunków Ubezpieczenia DOM znajdziesz na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Toruń, Ubezpieczenie domu mieszkania Tychy

Ile czasu potrzeba na wykończenie mieszkania ze stanu deweloperskiego?

Czas wykończenia zależy od wielu czynników, przede wszystkim od metrażu lokalu, standardu prac i dostępności ekipy remontowej. Przeciętnie dla mieszkania o powierzchni około 50–60 m² proces wykończenia (malowanie, układanie podłóg, montaż kuchni, łazienki itp.) może zająć kilka miesięcy pracy – zwykle od 2 do 6 miesięcy. Duży wpływ na harmonogram mają skomplikowanie projektu (np. nietypowe instalacje), sezon (latem ekipy mają więcej zleceń) oraz staranność wykonania. 

Jaki jest szacunkowy koszt wykończenia mieszkania o powierzchni 50 m²?

Szacunkowy koszt wykończenia pod klucz mieszkania o metrażu 50 m² zależy od standardu i użytych materiałów. Zgodnie z rynkowymi danymi średni koszt wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim wynosi około 1000–3000 zł za m². Dla mieszkania 50 m² oznacza to, że całkowity koszt wykończenia może się wahać w przybliżeniu od 50 000 zł do 150 000 zł – w zależności od wyboru kafli, paneli, armatury, mebli i innych elementów wyposażenia. Przykładowo, wykończenie w standardzie średnim najczęściej zamyka się bliżej dolnej granicy podanego przedziału. Warto jednak przygotować szczegółowy kosztorys: ceny mogą wzrosnąć przy wykończeniach podwyższonych standardów, wyposażeniu droższymi meblami lub dodatkowymi pracami (np. wzmocnieniu ścian pod duże szafy).

Czy mogę wprowadzać zmiany w układzie ścianek działowych w mieszkaniu deweloperskim?

Tak – możesz dokonywać tzw. zmian lokatorskich, czyli modyfikować układ ścian działowych, rozplanowanie pomieszczeń czy punktów instalacyjnych, o ile nie naruszają one konstrukcji budynku. W praktyce oznacza to, że nie wolno przesuwać ścian nośnych, zmieniać rozkładu instalacji pionowych ani ingerować w fundamenty. Zmiany muszą być zgodne z prawem budowlanym i wymagają zgody dewelopera (zwykle zgłasza się je jeszcze przed odbiorem mieszkania). W wielu inwestycjach deweloper umożliwia takie modyfikacje – np. powiększenie kuchni czy wydzielenie dodatkowego pokoju – ale zawsze muszą one pozostać w ramach możliwości technicznych i formalnych projektu.

Na co zwrócić szczególną uwagę podczas odbioru technicznego mieszkania? 

Przede wszystkim porównaj stan faktyczny z planem mieszkania i załącznikami do umowy – sprawdź powierzchnię użytkową, układ pomieszczeń, rozmieszczenie gniazdek i przyłączy wodnych. Zwróć uwagę na jakość tynków i wykończenia – ściany powinny być gładkie i suche, bez pęknięć i zarysowań. Podłogi (wylewki) muszą być równe – ich odchylenia możesz sprawdzić za pomocą poziomicy lub zwykłej kulki. Skontroluj także działanie stolarki okiennej i drzwiowej – okna muszą się swobodnie otwierać i zamykać, być szczelne i czyste, a drzwi wejściowe dobrze osadzone. Kolejny ważny element to instalacje: elektryczna (punkty pod gniazdka, skrzynka bezpiecznikowa), wodno-kanalizacyjna (podejścia do umywalki, prysznica, WC) oraz – jeśli przewidziano – gazowa. Nie zapomnij też sprawdzić wentylacji, odpływu z balkonu i stanu balustrady. Wszelkie nieprawidłowości należy wpisać do protokołu odbioru – zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma obowiązek usunąć zgłoszone wady w terminie 30 dni (art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Dla pewności możesz skorzystać z pomocy inspektora budowlanego, który profesjonalnie oceni stan techniczny lokalu.

Czy deweloper musi zapewnić grzejniki w mieszkaniu w stanie deweloperskim?

Nie ma przepisu prawa, który wprost zobowiązywałby dewelopera do montażu grzejników w mieszkaniu w stanie deweloperskim. To, czy grzejniki znajdą się w lokalu, zależy przede wszystkim od zapisów w umowie deweloperskiej oraz w dokumencie opisującym standard wykończenia mieszkania. W praktyce większość deweloperów uwzględnia w cenie mieszkania montaż podstawowych elementów instalacji grzewczej – w tym również kaloryferów. Zdarzają się jednak sytuacje, w których grzejniki są pomijane, a deweloper wykonuje jedynie przyłącza do centralnego ogrzewania, pozostawiając wybór i zakup urządzeń nowemu właścicielowi. Warto zwrócić uwagę, czy w mieszkaniu planowane jest ogrzewanie podłogowe – w takim przypadku kaloryfery mogą nie występować wcale lub tylko w wybranych pomieszczeniach (np. w łazience). Przed odbiorem mieszkania należy sprawdzić, czy deweloper zobowiązał się do montażu grzejników – a jeśli nie, dopytać o szczegóły: kiedy i w jakiej formie będą montowane oraz czy koszt urządzeń i ich montażu jest wliczony w cenę lokalu.