Rachunek powierniczy – co to i jak z tego korzystać?

Rachunek powierniczy to rozwiązanie, które ma zabezpieczyć Twoje pieniądze przy zakupie mieszkania w budowie od dewelopera. 

Zasada działania rachunku powierniczego jest taka: bank „zamraża” zgromadzone na rachunku środki i wypłaci je deweloperowi dopiero po spełnieniu określonych warunków umownych. Jeżeli sprzedający nie wywiąże się z umowy, pieniądze wrócą do kupującego. 

Bank pełni więc rolę bezstronnego strażnika – gwarantuje należyte wykonanie umowy i zabezpiecza interesy obu stron. Dla kupującego oznacza to pewność, że nie straci wpłaconych funduszy, zanim stanie się właścicielem mieszkania. Dla dewelopera – gwarancję, że otrzyma zapłatę, gdy tylko dopełni swoich zobowiązań.

Podstawa prawna funkcjonowania mieszkaniowego rachunku powierniczego

Wprowadza ona pojęcie mieszkaniowego rachunku powierniczego, rozróżnia jego typy (otwarty i zamknięty) oraz określa zasady jego prowadzenia, w tym obowiązek dewelopera założenia takiego rachunku dla przedsięwzięcia deweloperskiego.

Jednocześnie mieszkaniowy rachunek powierniczy jest szczególną odmianą rachunku powierniczego w rozumieniu ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. 1997 Nr 140 poz. 939). Zasady ogólne (m.in. że na rachunku powierniczym gromadzi się wyłącznie środki powierzone posiadaczowi rachunku przez osobę trzecią oraz że stronami umowy rachunku powierniczego są bank i powiernik) wynikają w szczególności z art. 59 Prawa bankowego.

Nowa ustawa deweloperska określa 2 rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych. W art. 5 pkt 9 i 10 znajdziemy definicje otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. 

Różnią się one przede wszystkim momentem wypłaty środków deweloperowi. Wybór rodzaju rachunku należy do dewelopera – art. 6 ust 1. nowej ustawy deweloperskiej wskazuje, że deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcy jeden ze środków ochrony wpłat. 

Deweloperzy najczęściej decydują się na otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze. A to dlatego, że mają wtedy większą płynność finansową przy realizacji inwestycji. 

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Otwarty rachunek powierniczy działa w te sposób, że bank wypłaca deweloperowi pieniądze stopniowo, w miarę postępu prac budowlanych. Środki wpłacane przez Ciebie trafiają na rachunek powierniczy w banku, skąd są przelewane deweloperowi transzami po zakończeniu kolejnych etapów budowy – zgodnie z ustalonym harmonogramem inwestycji. 

Zanim bank wypłaci daną transzę, przeprowadza kontrolę postępów budowy. Najczęściej polega to na weryfikacji, czy deweloper zrealizował dany etap zgodnie z umową. Dopiero pozytywna weryfikacja – potwierdzająca, że np. ukończono stan surowy czy położono dach – uruchamia przelew ustalonej kwoty na konto dewelopera. Wszelkie opóźnienia lub uchybienia względem harmonogramu mogą spowodować wstrzymanie wypłaty kolejnej transzy przez bank do czasu usunięcia nieprawidłowości. 

Co ważne, środki wypłacone z rachunku powierniczego deweloper może wykorzystać wyłącznie na realizację danej inwestycji – nie wolno mu finansować nimi innego projektu. 

Ostatnia transza z rachunku otwartego wypłacana jest zazwyczaj po zakończeniu budowy i przeniesieniu na Ciebie prawa własności mieszkania – bank wymaga wtedy przedstawienia aktu notarialnego potwierdzającego przeniesienie własności, zanim przekaże deweloperowi resztę środków.

Dla kupującego otwarty rachunek powierniczy oznacza, że wpłacone pieniądze są lepiej chronione niż przy braku takiego mechanizmu, ale pewne ryzyko pozostaje. Gdyby w trakcie realizacji inwestycji deweloper popadł w poważne kłopoty (np. upadłość), łatwo odzyskasz przede wszystkim te środki, które wciąż pozostają na rachunku powierniczym – bank po prostu Ci je zwróci. Trudniejsze może być odzyskanie kwot już wypłaconych deweloperowi i wydanych na budowę, ponieważ w tym zakresie trzeba dochodzić roszczeń od firmy lub jej syndyka. 

Żeby zabezpieczyć kupujących także przed takim scenariuszem, od lipca 2022 r. funkcjonuje nowy mechanizm zabezpieczający – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) – regulują go art. 46-56 nowej ustawy deweloperskiej. Zastąpił on poprzednie gwarancje i stanowi dodatkową „poduszkę finansową” dla kupujących. Deweloper odprowadza składki od każdej wpłaty na rachunek powierniczy (0,45% dla rachunku otwartego), a zgromadzone środki DFG posłużą do zwrotu pieniędzy nabywcom w razie upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek czy innych sytuacji uniemożliwiających dokończenie budowy. Dzięki temu kupujący mieszkanie z rachunkiem otwartym także finalnie nie powinien stracić wpłat nawet w najgorszym scenariuszu – otrzyma brakującą kwotę z funduszu gwarancyjnego.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Zamknięty rachunek powierniczy to wariant jeszcze bezpieczniejszy dla kupującego, choć rzadziej spotykany na rynku. W tym przypadku deweloper nie dostaje Twoich pieniędzy w trakcie budowy w ogóle – całość środków zgromadzonych na rachunku jest wypłacana jednorazowo dopiero po przeniesieniu na Ciebie prawa własności mieszkania. 

Z punktu widzenia kupującego taki układ to maksymalne bezpieczeństwo – jeśli deweloper nie dokończy inwestycji, wszystkie wpłacone przez Ciebie pieniądze pozostaną na rachunku i wrócą do Ciebie (nie wchodzą one do masy upadłości dewelopera, bo nie zostały mu wypłacone). Nie musisz czekać na wieloletnie postępowanie – bank po prostu zwróci Ci środki z rachunku zamkniętego. Co więcej, składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny przy rachunku zamkniętym jest niższa (0,1% każdej wpłaty).

Dlaczego zatem rachunki zamknięte są rzadkością? Problemem jest wysoki koszt dla dewelopera. Nie otrzymując żadnych wpłat od klientów w trakcie realizacji projektu, firma musi finansować budowę z własnego kapitału lub kredytu. To zaś generuje dodatkowe koszty (np. odsetki bankowe), które często przekładają się na wyższą cenę mieszkania dla kupującego. Ponadto brak stałego dopływu gotówki od nabywców może ograniczać możliwości finansowe dewelopera i zwiększać ryzyko utraty przez niego płynności. 

Dlatego deweloperzy zdecydowanie częściej wybierają rachunki otwarte – dla nich są one korzystniejsze, bo pozwalają korzystać z wpłat na bieżąco i zachować płynność finansową inwestycji. Rachunek zamknięty, choć najbezpieczniejszy dla klienta, jest więc stosowany rzadziej i zwykle dotyczy dużych, stabilnych firm lub sytuacji, gdy projekt jest już prawie ukończony.

Przeczytaj też: Stan deweloperski mieszkania – co to znaczy?

Kolejność wpłat i moment, w którym deweloper dostaje dostęp do pieniędzy, wynika z przepisów nowej ustawy deweloperskiej. Określa ona m.in. obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, zasady wpłat nabywców (art. 8), wymogi dotyczące harmonogramu etapów (art. 24) oraz zasady wypłaty środków deweloperowi (rozdział 3).

1. Otwarcie mieszkaniowego rachunku powierniczego przez dewelopera

Deweloper, zanim zacznie sprzedawać mieszkania w nowej inwestycji, musi zawrzeć z bankiem umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego – otwartego lub zamkniętego. Jest to rachunek bankowy należący do dewelopera, ale o szczególnym statusie: bank przyjmuje na niego wyłącznie wpłaty nabywców i ewidencjonuje je osobno dla każdego kupującego.

To właśnie numer tego rachunku pojawi się potem w Twojej umowie deweloperskiej i harmonogramie płatności.

2. Zawarcie umowy deweloperskiej z harmonogramem wpłat

Zanim dokonasz pierwszej wpłaty, podpisujesz z deweloperem umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Ustawa wymaga, aby w umowie znalazły się m.in.: opis inwestycji i lokalu, rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego (otwarty lub zamknięty), bank prowadzący rachunek oraz harmonogram etapów budowy i powiązanych z nimi wpłat.

Przed podpisaniem umowy deweloper przekazuje Ci prospekt informacyjny, w którym również wskazuje rodzaj rachunku powierniczego i bank, w którym jest on prowadzony.

3. Wpłacanie środków na mieszkaniowy rachunek powierniczy

Po podpisaniu umowy wpłacasz poszczególne transze ceny mieszkania na mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z harmonogramem. 

4. Nadzór banku nad realizacją inwestycji

Bank, który prowadzi rachunek powierniczy, monitoruje postęp prac budowlanych. Zanim wypłaci deweloperowi kolejną transzę z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, weryfikuje, czy dany etap budowy został faktycznie ukończony – na podstawie dokumentów (np. dziennika budowy, protokołów) albo oględzin inwestycji.

Jeżeli stan zaawansowania robót nie odpowiada temu, co wynika z harmonogramu, bank może wstrzymać wypłatę środków do czasu usunięcia nieprawidłowości. 

5. Odbiór mieszkania, przeniesienie własności i wypłata ostatniej transzy deweloperowi

Po zakończeniu budowy następuje odbiór techniczny mieszkania, podczas którego możesz zgłosić ewentualne usterki, a następnie podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na Ciebie. 

Dopiero wtedy bank ma podstawę do wypłacenia deweloperowi ostatnich środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Sprawdź również: Co to jest odbiór techniczny mieszkania?

Gdy wszystkie formalności zakupu dobiegają końca i odbierasz klucze do nowego mieszkania, pamiętaj, że od tego momentu pełna odpowiedzialność za nieruchomość spoczywa na Tobie. Deweloper na etapie budowy ubezpiecza co prawda cały budynek od zdarzeń losowych, by chronić swoją inwestycję, ale po przeniesieniu własności to właściciel musi zadbać o ochronę finansową mieszkania w razie nieprzewidzianych zdarzeń takich jak pożar czy zalanie. 

Aby nie stracić fortuny i chronić finansowo swoją nieruchomość, ubezpiecz ją! W LINK4 możesz wykupić ubezpieczenie od pożaru i innych zdarzeń losowych lub od wszystkich zdarzeń, poza wyjątkami wyłączonymi z ochrony. Ubezpieczamy:

• dom lub mieszkanie w użytkowaniu, 
• dom lub mieszkanie w trakcie budowy lub przebudowy, 
• ruchomości domowe, 
• budowle, 
• a nawet domek letniskowy. 

Sprawdź warunki i zakres ubezpieczenia w OWU Dom.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy to dziś standard przy zakupie mieszkania od dewelopera. Chroni Twoją inwestycję np. przed ogłoszeniem upadłości przez firmę budującą Twoje mieszkanie. Na straży realizacji inwestycji stoi bank, który gromadzi na rachunku fundusze i przekazuje je deweloperowi w terminach ustalonych w harmonogramie inwestycji. 

Po zakupie mieszkania warto je ubezpieczyć. Często ubezpieczenie nieruchomości stanowi jeden z warunków udzielenia przez bank kredytu hipotecznego. W LINK4 możesz wykupić ubezpieczenie domu lub mieszkania na jeden z 3 wygodnych sposobów:

• online – korzystając z naszego wygodnego kalkulatora online, 
• telefonicznie – dzwoniąc pod numer 22 444 44 79, 
• u agenta współpracującego z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Czy prowadzenie rachunku powierniczego wiąże się z dodatkowymi opłatami dla kupującego?

Bezpośrednio nie – opłaty za założenie i prowadzenie rachunku powierniczego ponosi deweloper. Dla kupującego nie pojawia się jednak żadna osobna „opłata za rachunek powierniczy”.

Co dzieje się z pieniędzmi na rachunku powierniczym w przypadku upadłości dewelopera?

Środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym są co do zasady wyłączone z masy upadłości i bank zwraca je nabywcom. Przy rachunku zamkniętym zwykle odzyskujesz całość wpłat, przy otwartym – część środków mogła zostać już wypłacona deweloperowi w trakcie budowy. Brakującą kwotę można dochodzić z gwarancji bankowej oraz z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który ma zapewnić zwrot pełnej sumy wpłat.

Czy rachunek powierniczy jest obowiązkowy przy zakupie każdego mieszkania?

Obowiązek stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego dotyczy sprzedaży lokali na rynku pierwotnym, gdy inwestycja jest w trakcie realizacji i podlega ustawie deweloperskiej. To na dewelopera nałożony jest obowiązek założenia takiego rachunku. 

Jak sprawdzić, czy deweloper posiada rachunek powierniczy otwarty, czy zamknięty?

Informacje o rodzaju rachunku znajdziesz w prospekcie informacyjnym inwestycji oraz w umowie deweloperskiej – deweloper ma obowiązek je ujawnić. Dokumenty te wskazują, czy środki trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy, czy jest on otwarty, czy zamknięty oraz w jakim banku jest prowadzony. W razie wątpliwości możesz zażądać od dewelopera wyjaśnienia – odmowa lub unikanie odpowiedzi powinny wzbudzić Twoją czujność.

Kiedy najlepiej wykupić ubezpieczenie dla nowego mieszkania?

Najrozsądniej zrobić to od razu po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność, czyli w momencie, gdy formalnie stajesz się właścicielem lokalu. Od tego dnia to Ty ponosisz ryzyko zdarzeń losowych, dlatego nie warto pozostawiać mieszkania bez ochrony, nawet jeśli jeszcze się nie wprowadziłeś. Wiele osób decyduje się na ubezpieczenie już na czas wykańczania mieszkania – to ubezpieczenie mieszkania w budowie lub przebudowie. 

Źródła:

1. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz. U. 2021 poz. 1177, https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20210001177/T/D20211177L.pdf