Obowiązki najemcy – co warto wiedzieć?

Najemca to strona umowy najmu – osoba (fizyczna lub prawna) – która uzyskuje prawo do korzystania z nieruchomości na określony czas i za ustalony czynsz. 

Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733) najemca to osoba, która używa lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż własność (czyli np. umowy najmu). Kodeks cywilny definiuje najemcę jako osobę, która otrzymuje prawo do korzystania z mieszkania za opłatą (czynszem) i zobowiązuje się płacić czynsz w terminie.

Najemca ma obowiązek realizować umowę najmu i dbać o wynajmowane mieszkanie na co dzień. Zgodnie z umową i przepisami prawa (art. 662 k.c. i art. 6b ustawy o ochronie lokatorów) wynajmujący zapewnia lokal w stanie nadającym się do umówionego użytku, natomiast najemca zobowiązuje się go utrzymywać we właściwym stanie technicznym i sanitarnym oraz ponosić drobne koszty związane z normalnym użytkowaniem lokalu.

Umowa może doprecyzować sposób użytkowania mieszkania, ale ogólnie najemca nie może używać lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem (np. mieszkania nie wolno przekształcać w warsztat stolarski czy magazyn). Każde niezgodne z umową korzystanie lub rażące zaniedbanie może skutkować wypowiedzeniem najmu przez wynajmującego. 

Jakie są więc podstawowe obowiązki najemcy?

Płacenie czynszu i innych opłat

Najemca jest zobowiązany regulować czynsz i umówione opłaty w ustalonych terminach. Brak terminowej zapłaty czynszu to naruszenie umowy. W razie opóźnienia odsetki nalicza się zgodnie z przepisami (np. art. 481 k.c.). Dłuższa zwłoka (za co najmniej dwa pełne okresy płatności) dają wynajmującemu prawo do pisemnego wezwania z dodatkowym terminem płatności, a po jego bezskutecznym upływie – do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu.

Korzystanie z lokalu zgodnie z umową i przeznaczeniem

Najemca musi użytkować mieszkanie zgodnie z przeznaczeniem – jako lokal mieszkalny i według zasad ustalonych w umowie. Przykładowo, nie wolno prowadzić w mieszkaniu działalności zakłócającej spokój mieszkańców czy magazynować niebezpiecznych substancji. 

Wszelkie prace remontowe lub modyfikacje (np. przebudowy ścian, wymiana okien) wymagają zazwyczaj zgody wynajmującego; bez niej najemca nie powinien wykonywać istotnych zmian w lokalu. Nieautoryzowane ulepszenia (np. trwałe zabudowy, modernizacje) mogą skutkować żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego przez właściciela lub przez zatrzymanie ulepszeń na rzecz wynajmującego (art. 687 k.c. i 668 k.c.).

Utrzymywanie lokalu w należytym stanie i wykonywanie drobnych napraw

Najemca ma obowiązek dbać o mieszkanie – utrzymywać je w czystości oraz dobrym stanie technicznym. Do jego obowiązków należy wykonywanie drobnych napraw eksploatacyjnych związanych ze zużyciem wynikającym z prawidłowego używania lokalu (art. 662 §2 k.c.). 

Przykłady drobnych napraw to:

• wymiana przepalonych żarówek,
• uszczelnianie kranu,
• naprawa odpływu pod zlewem,
• malowanie ścian z powodu delikatnych zabrudzeń. 

Natomiast większe naprawy konstrukcyjne i remonty (np. wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej) należą do wynajmującego, chyba że umowa stanowi inaczej.

Zgłaszanie awarii i niewywoływanie większych szkód

Jeśli w mieszkaniu pojawi się usterka wymagająca naprawy (np. pęknięta rura czy awaria pieca), najemca powinien niezwłocznie powiadomić wynajmującego. Nie powinien podejmować drastycznych działań na własną rękę bez uzgodnienia (chyba że awaria grozi znacznych uszkodzeniem). 

Zgodnie z prawem, jeżeli nagły brak naprawy uniemożliwia korzystanie z lokalu, najemca może wezwać wynajmującego na wykonanie naprawy, a w razie braku reakcji – wykonać ją sam na jego koszt (art. 663 k.c.). Unikanie zgłoszenia ważnych usterek może prowadzić do odpowiedzialności najemcy za dodatkowe szkody i wypowiedzenia umowy przez właściciela.

Przestrzeganie porządku domowego

W wynajmowanym mieszkaniu najemca powinien zachować porządek i spokój – zgodnie z zasadami wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Musi chronić sąsiednich mieszkańców przed uciążliwościami (np. hałaśliwą imprezą czy hałasującą muzyką w nocy). 

Dbanie o części wspólne budynku

Ponadto najemca odpowiada za części wspólne budynku mieszkalnego, których używa (korytarze, klatka schodowa, winda, piwnica itp.). Zgodnie z art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów najemca jest obowiązany dbać o te pomieszczenia i zabezpieczać je przed uszkodzeniem lub dewastacją. Niezachowanie porządku czy zniszczenia w częściach wspólnych mogą skutkować roszczeniami właściciela i wypowiedzeniem umowy.

Zakaz podnajmowania bez zgody wynajmującego

Generalnie najemca nie może oddawać lokalu ani jego części w podnajem lub użyczać bez zgody właściciela. Prawo przewiduje wyjątki – zgody nie trzeba uzyskiwać, jeśli lokator chce mieszkanie „podnająć” osobie, względem której ma obowiązek alimentacyjny. W praktyce najemca powinien zawsze sprawdzić umowę – często klauzula najmu mieszkania zabrania podnajmu. Łamanie tej zasady stanowi naruszenie umowy.

Prawa najemcy i obowiązki wynajmującego w świetle Kodeksu cywilnego – tabela

Aby ułatwić Ci zapamiętanie obowiązków najemcy względem mieszkania i wynajmującego, i na odwrót – wynajmującego względem najemcy i lokalu, przygotowaliśmy tabelę.

Obowiązki właściciela wynikające z Kodeksu cywilnego pokazują drugą stronę relacji najmu. 

Oznacza to, że to wynajmujący odpowiada za zapewnienie sprawnych instalacji (woda, gaz, prąd) i usunięcie wszelkich większych usterek (np. awarii instalacji centralnego ogrzewania, poważnych przecieków czy wad konstrukcyjnych). 

Właściciel powinien też umożliwić najemcy korzystanie z mediów oraz w razie potrzeby wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu (np. przepalone żarówki, zużyte meble stałe – art. 6a ustawy o ochronie lokatorów). 

Jeśli właściciel zaniedba te obowiązki, najemca może upomnieć się o naprawę na jego koszt lub nawet wypowiedzieć umowę z powodu wad lokalu.

Przeczytaj również: Najemca a wynajmujący. Poznaj różnice

Po zakończeniu najmu najemca zobowiązany jest do zwrotu lokalu właścicielowi w sposób uporządkowany. Tak więc powinien wywiązać się z takich zobowiązań jak:

• rozliczenie płatności – trzeba uregulować wszelkie zaległe opłaty (czynsz, media, media opłaty dodatkowe itp.) zgodnie z umową,
• opróżnienie lokalu – najemca musi wywieźć własne meble i rzeczy osobiste, posprzątać mieszkanie i usunąć śmieci. Dobrym zwyczajem jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego opisującego stan mieszkania przy wyprowadzce,
• naprawa drobnych uszkodzeń – jeśli najemca spowodował jakiekolwiek usterki lub uszkodzenia (np. dziury po gwoździach, nadpalone podłogi, pęknięte płytki), powinien je naprawić albo pokryć koszty naprawy. Jednak nie ponosi on odpowiedzialności za naturalne zużycie lokalu przy normalnym użytkowaniu,
• przekazanie kluczy właścicielowi – najemca zwraca klucze do mieszkania wynajmującemu (często osobiście lub poprzez doręczenie na piśmie).
  
   

Po odbiorze lokalu wynajmujący ma zwykle 30 dni na zwrot kaucji (po ewentualnych potrąceniach za szkody lub zaległości). Jeśli lokal jest zwrócony w dobrym stanie, kaucja powinna wrócić w całości najemcy.

Sprawdź też: Kaucja za wynajem mieszkania – wszystko, co musisz wiedzieć

Mimo że ubezpieczenie lokalu (mury) zwykle leży po stronie właściciela, każdy najemca może dodatkowo zabezpieczyć siebie i swój majątek, który przechowuje w mieszkaniu. 

Ubezpieczenie ruchomości domowych chroni rzeczy osobiste najemcy (meble, sprzęt AGD/RTV, odzież itp.) przed zdarzeniami losowymi: pożarem, zalaniem, kradzieżą z włamaniem itp. 

Dodatkowo warto wykupić ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym, które zabezpiecza najemcę przed finansowymi skutkami nieumyślnych szkód wyrządzonych osobom trzecim (np. sąsiadom) – np. zalania mieszkania poniżej. 

Jeśli jesteś właścicielem mieszkania, a Twój najemca nie ma ubezpieczenia,  to Ty sam, za dodatkową składką, możesz rozszerzyć ubezpieczenie OC w życiu prywatnym  o OC najemcy. Dzięki temu rozszerzeniu ubezpieczona jest odpowiedzialność cywilna najemcy za szkody, które powstaną w związku używaniem przez niego wskazanej w polisie nieruchomości, np. gdy w wyniku awarii jego pralki dojdzie do zalania mieszkania znajdującego się poniżej. .

OC w życiu prywatnym to ważna ochrona finansowa dla najemcy i właściciela. Dzięki temu w razie szkody wyrządzonej osobie trzeciej, roszczenia  pokrywa ubezpieczyciel, a nie my osobiście.

Podstawowe obowiązki najemcy mieszkania to terminowe płacenie czynszu i umówionych opłat oraz właściwe użytkowanie lokalu (czystość, drobne naprawy, przestrzeganie regulaminu). Najemca ma też obowiązek chronić części wspólne budynku oraz zwrócić lokal wynajmującemu po zakończeniu najmu w stanie niepogorszonym (poza normalnym zużyciem). 

Wynajmujesz mieszkanie? Wykup ubezpieczenie mienia w LINK4! Sprawdź naszą ofertę! Ubezpieczenie DOM możesz wykupić bez wychodzenia z domu: 

• za pośrednictwem naszego kalkulatora online,
• telefonicznie, dzwoniąc pod numer 22 444 44 79,
• u agenta współpracującego z LINK4. 

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Czy najemca musi płacić za wszystkie naprawy w mieszkaniu? 

Nie. Najemca odpowiada przede wszystkim za drobne naprawy związane z normalnym użytkowaniem lokalu (np. naprawa pękniętej szyby, wymiana złamanej klamki, uszczelnienie baterii). Tak stanowi art. 662 §2 Kodeksu cywilnego. Natomiast większe naprawy (np. awarie instalacji, remont pieca, wymiana zepsutej pralki) należą do obowiązków właściciela, o ile umowa nie stanowi inaczej.

Co grozi za nieterminowe płacenie czynszu? 

Opóźnienie w opłatach to naruszenie umowy. Wynajmujący ma prawo dochodzić zaległości na drodze sądowej (z żądaniem odsetek ustawowych), a po zaleganiu co najmniej dwóch pełnych rat czynszu może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym – po uprzednim pisemnym wezwaniu najemcy i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę. Skutkiem wypowiedzenia może być nawet eksmisja. Dodatkowo w umowie najmu często przewidziane są kary umowne za zwłokę.

Czy najemca może podnająć mieszkanie innej osobie? 

Z reguły nie – najemca potrzebuje na to zgody właściciela. Kodeks cywilny wyraźnie stanowi, że bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do podnajmu ani użyczenia. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy osobą „podnajętą” byłby ktoś, na rzecz którego najemca ma ustawowy obowiązek alimentacyjny – na takie osoby zgoda nie jest wymagana.

W jakim terminie wynajmujący musi zwrócić kaucję? 

Zgodnie z dobrą praktyką, właściciel powinien zwrócić kaucję w ciągu 30 dni od dnia zakończenia umowy najmu i zdania lokalu. Nie ma jednak przepisu, który by to regulował. Wypłata zwykle następuje po rozliczeniu ewentualnych potrąceń (np. za naprawy zniszczeń czy niezapłacone rachunki). Jeżeli mieszkanie oddane jest w stanie niepogorszonym, najemca otrzymuje całą wpłaconą kaucję.

Co oznacza zwrot lokalu w stanie niepogorszonym? 

Oznacza to oddanie mieszkania w takim stanie, w jakim się je otrzymało, z uwzględnieniem tylko normalnego zużycia wynikającego z prawidłowego użytkowania. Wynajmujący nie może potrącać z kaucji kosztów zwykłego starcia się posadzek czy wypłowienia farby na ścianach. Odpowiedzialność najemcy pojawia się wtedy, gdy powstały dodatkowe szkody wykraczające poza normalne zużycie – wówczas najemca musi pokryć ich naprawę.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733), https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20010710733/U/D20010733Lj.pdf 
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.1964 nr 16 poz. 93 i n.),
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf