Mokre plamy na suficie w wyniku zalania przez sąsiada. Jak postępować?

Zalanie sąsiada lub zostanie zalanym to jedne z największych obaw wszystkich osób mieszkających w budynku wielorodzinnym. Wbrew pozorom, do takich sytuacji dochodzi częściej niż może się wydawać. Z tego powodu warto zapoznać się z problemem z wyprzedzeniem, aby zareagować błyskawicznie, gdy przydarzy Ci się taki wypadek. Im szybciej przystąpisz do działania, tym mniejsze ryzyko, że ślady po zalaniu okażą się trudne lub niemożliwe do całkowitego usunięcia.

Widzisz mokre plamy na suficie – co dalej? Postępuj zgodnie z poniższymi krokami, aby sprawnie uporać się z problemem i uniknąć najpoważniejszych konsekwencji, jak zagrzybienie, naruszenie integralności stropu czy uszkodzenie instalacji elektrycznej.

Krok 1: Zabezpiecz swoje mienie i zrób dokumentację fotograficzną

Jeśli szkoda to tylko małe plamy po zalaniu na suficie, najpewniej nie pogorszy się na tyle, by zagrażać reszcie mienia w mieszkaniu. Jeśli jednak woda kapie z góry lub już znajduje się na posadzce, musisz zabezpieczyć miejsce zdarzenia. Dzięki temu problem nie będzie się pogłębiać, powodując jeszcze większe straty. W zależności od konkretnej sytuacji możesz rozważyć np.:

• podstawienie wiadra lub miski bezpośrednio pod wyciek,
• przesunięcie mebli i urządzeń elektrycznych z zalanego obszaru,
• zakrycie całej podłogi folią malarską,
• odcięcie prądu, jeśli istnieje ryzyko porażenia – woda przewodzi energię elektryczną,
• odcięcie dopływu wody – jeśli wyciek pochodzi z Twojej instalacji.

Gdy sytuacja jest już wstępnie opanowana, możesz przystąpić do oszacowania strat i zabezpieczenia dowodów fotograficznych. Zrób dokładne zdjęcia zarówno całego pomieszczenia, jak i miejsca wycieku oraz poniesionych strat – tak szczegółowo, jak to możliwe. 

Krok 2: Ustal możliwe zacieki na suficie – przyczyny problemu u sąsiada

Jest jedna kwestia, którą należy zawsze sprawdzić, gdy zobaczysz zacieki na suficie: przyczyny zdarzenia. O ile w domu jednorodzinnym może ich być wiele, w bloku najczęściej wynika to z awarii u sąsiada mieszkającego powyżej. Warto więc zapukać do jego drzwi i poprosić o znalezienie problemu i jego usunięcie.

Pamiętaj, że nie jest to jedyny możliwy powód, w wyniku którego powstają zacieki na suficie. Przyczyny alternatywne to chociażby:

• przeciekający dach, jeśli mieszkasz na ostatnim piętrze lub tuż pod poddaszem,
• uszkodzona izolacja w stropach lub przewodach wodnych w budynku – wtedy przeciek może pochodzić z mieszkania zupełnie innego sąsiada niż sugeruje logika,
• kondensacja wilgoci ze względu na słabą wentylację w pomieszczeniu,
• wypadek podczas kąpieli, np. przypadkowe nacelowanie słuchawką wprost na sufit przez jednego z domowników. 

Od tego zależy, kto będzie odpowiadać za naprawienie szkody. 

Krok 3: Spisz oświadczenie o zalaniu mieszkania – dlaczego to takie ważne?

Udało Ci się porozumieć z sąsiadem odnośnie do szkód, do których doszło z jego winy? Pamiętaj, że ustne porozumienie jest ważne, ale nie wiążące. Aby mieć prawo jako jakichkolwiek roszczeń finansowych względem sprawcy, musisz mieć pisemne oświadczenie sprawcy wskazujące na przyjęcie odpowiedzialności za naprawienie szkody. Taki dokument (koniecznie w formie pisemnej) powinien zawierać:

• dane osobowe obu stron,
• adres nieruchomości, w której doszło do szkody,
• dokładny opis zdarzenia, wraz z podaniem jego daty oraz przyczyny,
• klauzulę: „Przyznaję, że jestem odpowiedzialny(-a) za powstałą szkodę”,
• odręczne, czytelne podpisy obu stron,
• jeśli w procesie mediacji z sąsiadem uczestniczyła dodatkowa osoba (np. inny sąsiad lub przedstawiciel administracji budynku), warto wymienić ją jako świadka, w którego obecności sporządzono dokument.

Taka sama zasada obowiązuje wtedy, gdy za naprawienie szkody odpowiada inny podmiot, np. spółdzielnia mieszkaniowa zarządzająca budynkiem. 

Przeczytaj także: Mieszkanie socjalne: komu przysługuje i jak się o nie starać?

Jeśli do szkody doszło po Twojej stronie, sprawa jest prosta: to Ty ponosisz koszty naprawy. Potrzebne do tego środki mogą pochodzić albo z Twojej kieszeni, albo z likwidacji szkody u Twojego ubezpieczyciela. Taka sytuacja ma miejsce najczęściej wtedy, gdy chodzi o mokre plamy na suficie w domu jednorodzinnym, gdzie nie ma innych potencjalnych sprawców.

Sytuacja wygląda jednak zupełnie inaczej, gdy winę ponosi ktoś inny, np. sąsiad z góry. W takim przypadku możliwe są trzy scenariusze.

Odpowiedzialność cywilna sąsiada – kiedy skorzystasz z jego ubezpieczenia?

Jeśli sąsiad przyjmie winę za szkody powstałe w Twoim mieszkaniu, możesz skontaktować się z jego ubezpieczycielem. Ten sprawdzi, czy dane zdarzenie na pewno podlega zakresowi umowy ubezpieczenia, a jeśli tak – przystąpi do oszacowania kosztów naprawienia szkód i wysokości odszkodowania.

Nie zapomnij tylko o tym, że każdy ubezpieczyciel inaczej podchodzi do kwestii terminu, w jakim należy zawiadomić go o wystąpieniu szkody. Z tego powodu najlepiej nie zwlekać, lecz dokonać zgłoszenia od razu po zauważeniu plamy po zalaniu na suficie i porozumieniu się z sąsiadem.

Własne ubezpieczenie nieruchomości w LINK4 jako zabezpieczenie

Nawet gdy do szkody doprowadziło działanie osoby trzeciej, możesz zlikwidować ją z własnego ubezpieczenia. Warto rozważyć takie rozwiązanie, jeśli:

• za zalany sufit odpowiada jeden z domowników,
• sąsiad nie przyznaje się do winy za zalanie Twojego mieszkania,
• sąsiad nie ma ubezpieczenia nieruchomości.

W LINK4 w takiej sytuacji mogą Ci się przydać: 

• ubezpieczenie mienia od pożaru i innych zdarzeń losowych,
• ubezpieczenie mienia od wszelkiego ryzyka, oprócz ryzyk wyłączonych z ochrony. 

W obu przypadkach zalanie przez osoby trzecie jest objęte zakresem ochrony ubezpieczeniowej, choć w tym pierwszym z jednym wyjątkiem. Ochrona nie działa w mieszkaniu w budowie lub przebudowie.

Inne ograniczenia, o których warto wiedzieć przed podpisaniem umowy, to także:

• brak odszkodowania za szkodę, która powstanie wskutek zawilgocenia lub zalania wywołanego złym stanem technicznym dachu, tarasu lub rynien, okien, drzwi zewnętrznych, bądź niezabezpieczeniem lub niezamknięciem okien, drzwi zewnętrznych lub innych otworów w mieszkaniu – chyba że to nie Ty odpowiadasz za ich stan techniczny, konserwację lub zabezpieczenie,
• brak odszkodowania za szkodę, którą wyrządzisz osobom bliskim (lub zrobią to domownicy).

Co zrobić, gdy sąsiad nie ma OC, a Ty nie masz własnego ubezpieczenia?

Trzeci przypadek można uznać za najtrudniejszy: ubezpieczenia nie ma żadna ze stron zdarzenia. Co wtedy? 

Po pierwsze, brak ubezpieczenia nie sprawia, że sąsiad nie ponosi winy za zdarzenie. O ile do szkody doszło na skutek niedopatrzenia czy zwykłego wypadku po jego stronie, możesz domagać się pokrycia kosztów jej naprawienia na mocy art. 415 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny:

[...] Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. [...]

W takim przypadku przyjdzie mu jednak zapłacić z własnej kieszeni, co może się okazać kosztowne, zwłaszcza wtedy, gdy szkoda nie ogranicza się tylko do plamy na suficie. W związku z tym samo przyznanie się do winy może okazać się nieskuteczne, jeśli sprawca po prostu nie ma tyle gotówki, by pokryć Twoje roszczenia.

Gdy znajdziesz się w takim położeniu, masz tylko jedno wyjście: wejść na drogę prawną. Mając dokumentację, możesz udowodnić winę sąsiada w sądzie, a po uzyskaniu nakazu zapłaty skorzystać z usług komornika. Pamiętaj tylko, że taki proces jest żmudny i nie zawsze przynosi oczekiwany skutek – jeśli dłużnik naprawdę jest w złej sytuacji finansowej, ściągnięcie z niego należności okazuje się niezwykle trudne i nierzadko trwa latami. 

Gdy uda Ci się uzyskać należne odszkodowanie, możesz zwrócić wzrok na same zacieki na suficie. Jak usunąć je w taki sposób, by nie tylko wyglądało to dobrze, ale też nie groziło wtórnymi szkodami, np. grzybem czy wykruszaniem się świeżej okładziny sufitowej? 

Jeśli nie masz dużego doświadczenia w pracach remontowych, sprawę najlepiej pozostawić fachowcom, którzy zadbają o właściwe podejście do konkretnego problemu. O ile czujesz się na siłach, możesz podjąć się wszystkich działań samodzielnie, a poniższe wskazówki okażą się nieocenioną pomocą.

Upewnij się, że sufit jest całkowicie suchy

Do pracy można przystąpić dopiero wtedy, gdy sufit jest całkowicie suchy. Proces ten przyspieszysz, używając wentylatorów i osuszaczy powietrza. Przy niewielkich zaciekach pomoże już nawet samo wywietrzenie mieszkania. Czy warto podkręcać temperaturę albo stosować nagrzewnicę na zawilgoconym miejscu? Takie gwałtowne działania mogą doprowadzić do popękania tynku, przez co będziesz mieć jeszcze więcej pracy niż początkowo.

Stan zawilgocenia stropu często sprawdzisz już samą ręką – jeśli sufit jest miękki, lepki i zimny, wciąż schnie. Najwyższą precyzję w tym zakresie zapewni Ci jednak wilgotnościomierz budowlany.

Przygotowanie powierzchni – klucz do sukcesu

Po wyschnięciu powierzchnię należy właściwie opracować. Jeśli powłoka malarska się łuszczy lub pęka, nie warto jej ratować. Zamiast tego zeszlifuj ją starannie z lekkim zapasem, aby zapobiec pogłębianiu się problemu na brzegach plamy. Gdy po tym działaniu zauważysz jakieś nierówności i ubytki, wypełnij je masą szpachlową, a po zastygnięciu delikatnie przetrzyj papierem ściernym.

Tak przygotowane podłoże warto zabezpieczyć przed grzybem i pleśnią, które mogą pojawić się nawet po czasie. W tym celu nałóż na sufit specjalny preparat, zgodnie z instrukcją producenta. Zadbaj przy tym o ochronę dróg oddechowych, bo środki z tej kategorii są mocno drażniące.

Czym i jak malować plamy po zalaniu na suficie?

Niekiedy nawet po pomalowaniu widać zacieki na suficie. Jak usunąć je skutecznie? Kluczem do powodzenia jest rozpoczęcie pracy od aplikacji gruntu i podkładu o właściwościach kryjących – w 1 lub 2 warstwach w zależności od skali problemu. Zastosuj je na całej powierzchni, aby rezultat był jednolity.

Dopiero gdy te powłoki całkowicie wyschną, możesz przystąpić do właściwej pracy. Pomaluj sufit wybraną farbą. I w tym przypadku nie możesz ograniczyć się do zamalowania samej plamy, jeśli nie chcesz, by odznaczała się na tle w nieco innym odcieniu.

Sprawdź także: Co robić, kiedy zalał mnie sąsiad, który nie ma ubezpieczenia? Czy dostanę odszkodowanie?

Zalanie przez sąsiada może przysporzyć Ci sporo trudności, bo szkody nie zawsze ograniczają się do zacieków na suficie. Z tego powodu warto zawsze ustalić przyczynę zdarzenia i pociągnąć sprawcę do odpowiedzialności, zwłaszcza jeśli ma ubezpieczenie nieruchomości. Wtedy możesz zwrócić się z roszczeniem finansowym do jego ubezpieczyciela.

Gdy właściciel mieszkania, w którym nastąpił wyciek, nie ma ubezpieczenia lub nie przyjmuje na siebie winy za powstanie szkody, masz dwa wyjścia. Albo kierujesz sprawę do sądu i czekasz na zakończenie długiego procesu cywilnego, albo likwidujesz szkodę z własnego ubezpieczenia, którego zakres ochrony obejmuje także zalanie przez osoby trzecie. 

W LINK4 ubezpieczenie możesz kupić za pośrednictwem kalkulatora online. W tym celu możesz też zadzwonić na infolinię (22 444 44 79) lub spotkać się z agentem współpracującym z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Jak długo schnie sufit po zalaniu?

To zależy od tego, jak duża jest plama na suficie po zalaniu i jak bardzo powierzchnia zdążyła namoknąć. Zwykle proces wysychania trwa od kilku dni do ok. tygodnia. Aby mieć pewność, że powierzchnia jest już sucha i gotowa do pracy, zastosuj wilgotnościomierz budowlany.

Czy mogę samodzielnie usunąć mokre plamy na suficie, czy potrzebuję fachowca?

W teorii, możesz uporać się z tym zadaniem na własną rękę. Pamiętaj jednak, że prace remontowe nie ograniczają się do tego, by zamalować mokre plamy na suficie w domu. Zwykle trzeba też starannie usunąć stare powłoki malarskie, które uległy zalaniu, oraz zastosować profilaktykę antygrzybową i -pleśniową. Specjalista ma specjalne procesy na takie sytuacje, dzięki czemu rezultat jego pracy może okazać się trwalszy. 

Co zrobić, jeśli sąsiad nie przyznaje się do winy za zalanie?

Możesz zawsze dokonać niezbędnych napraw na własną rękę, a następnie domagać się od sąsiada zwrotu kosztów na drodze sądowej. Pamiętaj tylko, że takie sprawy może się toczyć długo, a ich rezultat zależy od tego, jak przekonujące okazują się dowody. Warto zatem nie opierać się jedynie na własnoręcznie zrobionych zdjęciach przedstawiających, jak wygląda plama na suficie po zalaniu. Przydadzą Ci się także zeznania trzeciej strony, np. przedstawiciela administracji budynku, który dokonał oględzin w obu lokalach.

Źródła:

1. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19640160093