Akt własności domu – skąd wziąć i kiedy się przyda?

Na wstępie warto zaznaczyć, że akt własności domu, mieszkania lub działki to pojęcie funkcjonujące jedynie w potocznym języku. Z prawniczego punktu widzenia dokument o takiej nazwie nie istnieje. Jego funkcję – czyli wskazywanie na to, do kogo należy dana nieruchomość – spełnia natomiast odpis z księgi wieczystej. 

Większość dzisiejszych nieruchomości ma akt własności w tej formie. Wciąż można jednak spotkać się z sytuacją, w której mieszkanie nie ma księgi wieczystej, zwłaszcza przy zakupie lokalu z rynku wtórnego w starym budownictwie. Jest to powszechne np. w przypadku posiadania ograniczonych praw rzeczowych do nieruchomości jak lokatorskie, spółdzielcze lub spółdzielczo-własnościowe prawo do lokalu.

Jak wygląda wtedy akt własności mieszkania? W takim przypadku odpis z księgi wieczystej mogą zastąpić alternatywne dokumenty, w tym:

• akt notarialny, np. potwierdzona notarialnie umowa kupna-sprzedaży, darowizny lub zamiany,
• postanowienie sądowe, np. o nabyciu spadku, jeśli w przypadającej Ci masie spadkowej znajduje się mieszkanie, dom czy działka,
• zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu,
• decyzja administracyjna w sprawie nabycia mieszkania komunalnego.

Gdy brakuje księgi wieczystej dla danej nieruchomości, powyższe pozycje funkcjonują jako akt własności – ale tylko wtedy. Gdy jest dla niej założona księga wieczysta, znajdujące się w niej informacje są zawsze nadrzędne w stosunku do innych dokumentów. To właśnie z tego powodu należy dbać o natychmiastowe wpisywanie do niej wszelkich zmian, aby uniknąć późniejszych nieporozumień i sporów.

Akt własności a akt notarialny – na czym polega różnica?

Wiele wątpliwości może budzić to, czy akt notarialny jest aktem własności. Jak wynika z powyższego, pojęcia te mogą spełniać podobną funkcję, ale tylko w ściśle określonym przypadku: gdy dla danego mieszkania nie założono księgi wieczystej. We wszystkim pozostałych sytuacjach należy je traktować jako odrębne dokumenty mające inną moc prawną.

Księga wieczysta jest oficjalnym rejestrem publicznym, w którym znajdują się szczegółowe informacje o  danej nieruchomości. Służy przede wszystkim do weryfikacji jej stanu prawnego, dlatego też odpis z niej może zostać uznany za akt własności nieruchomości, który potwierdza, do kogo należy (i należała na przestrzeni tych wszystkich lat od powstania). 

Akt notarialny nie zawsze może funkcjonować jako akt własności domu. Wzór tego dokumentu nie prezentuje bowiem stanu prawnego nieruchomości na przestrzeni wielu lat i kompletnej historii jej właścicieli, a tylko mały wycinek – to, co stało się z prawem własności na mocy konkretnej umowy zawartej w obecności notariusza. Jeśli jednak nie ma do dyspozycji księgi wieczystej, akt notarialny może funkcjonować jednocześnie jako akt własności domu. Wzór takiego dokumentu powinien jednak przedstawiać konkretnie, że została przeniesiona własność z podmiotu A na podmiot B.

Podsumowując, na linii akt własności a księga wieczysta można zawsze postawić znak równości. Gdy w grę wchodzi akt notarialny, jest to możliwe, ale tylko w ściśle określonych w przypadkach. W pozostałych istnieje wyraźna różnica między tymi dokumentami.

Na co dzień z pewnością nie myślisz o czymś takim jak akt notarialny domu czy odpis z księgi wieczystej. Akt własności okazuje się jednak niezbędny do przeprowadzenia wielu czynności związanych z posiadaniem i użytkowaniem nieruchomości. Kiedy warto go mieć pod ręką?

Jeśli chodzi o akt notarialny domu, w grę wchodzi w zasadzie tylko jedna możliwość. Jest Ci potrzebny do tego, aby założyć księgę wieczystą dla nowej nieruchomości, np. po zakupie mieszkania deweloperskiego, które jest sprzedawane bez niej. Dodatkowo, jego przedstawienie może okazać się niezbędne np. przy zakupie nieruchomości na kredyt (trzeba go dostarczyć do banku) czy zawieraniu umowy spadkowej lub intercyzy.

Posiadanie wypisu z księgi wieczystej okaże się konieczne w większej liczbie sytuacji. Zaliczają się do nich m.in.:

• uruchomienie kredytu hipotecznego,
• postępowanie sądowe lub egzekucyjne,
• uzyskanie pozwolenia na budowę (wypis z księgi wieczystej działki),
• postępowanie spadkowe,
• likwidacja szkody z ubezpieczenia nieruchomości.

Oba te dokumenty (akt notarialny i wypis z księgi wieczystej) są też niezbędne we wszystkich sytuacjach związanych z przeniesieniem prawa własności czy innego tytułu prawnego na inną osobę. Należy je zatem mieć przy sobie przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży, darowizny, zamiany, dzierżawy czy nadającej ograniczone prawa rzeczowe (np. służebność).

Niezależnie od tego, jaką formę przyjmuje akt własności, zachowuje moc prawną tylko wtedy, gdy nie jest uszkodzony w sposób uniemożliwiający odczytanie kluczowych danych. Można go też zgubić. Co wtedy, gdy potrzebujesz tego dokumentu, a nie masz go pod ręką lub jest nieważny ze względu na zły stan techniczny?

Nie stanowi to powodu do paniki. Sam fakt zgubienia czy zniszczenia tych dokumentów nie wpływa w żaden sposób na utratę prawa własności nieruchomości. Ślad po dokonanej transakcji i przeniesieniu prawa własności na Ciebie zawsze pozostaje w takiej formie, aby można było go sprawdzić w dowolnym momencie. Wystarczy tylko wystąpić z wnioskiem o duplikat, czyli dodatkowy akt własności mieszkania. Skąd wziąć ten dokument? To zależy od tego, w jakiej formie występuje.

Uzyskanie duplikatu aktu własności jest możliwe niezależnie od tego, czy chodzi tu o wypis z księgi wieczystej, czy odpis aktu notarialnego. Postępuj zgodnie z poniższymi wskazówkami, a bez problemu zdobędziesz dokumenty potrzebne do załatwienia jakichś formalności.

Kto wydaje odpis aktu własności ziemi, mieszkania lub domu?

Jeśli w Twoim przypadku aktem własności jest wypis z księgi wieczystej, jego wydawaniem zajmuje się wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego, pod który podlega dana nieruchomość. Możesz go uzyskać, składając wniosek:

• online przez portal Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW),
• osobiście w siedzibie odpowiedniego sądu rejonowego.

Kto wydaje odpis aktu własności ziemi czy mieszkania, jeśli nie mają księgi wieczystej? W takim przypadku odpowiada za to notariusz, który sporządził akt notarialny podczas procesu jego sprzedaży/zakupu. Ma on obowiązek przechowywać dokument przez 10 lat od momentu przeprowadzenia transakcji, a jeśli w tym czasie zajdzie konieczność wydania odpisu aktu notarialnego – sporządzić go. Po upłynięciu tego czasu (lub po wcześniejszym zamknięciu kancelarii) akt notarialny trafia do archiwum ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego. To tam należy się zatem skierować z wnioskiem o wydanie odpisu.

Ile trzeba zapłacić za duplikat aktu własności nieruchomości?

Bez względu na okoliczności, za wydanie duplikatu aktu własności trzeba zapłacić. W przypadku wypisu z księgi wieczystej standardowe stawki wynoszą 30 zł (odpis zwykły) lub 60 zł (odpis zupełny) przy wysyłce pocztą. Możesz również pobrać wyciągi z określonych działów księgi wieczystej za mniejszą opłatą – od 15 zł za 1 dział, aż po 30 zł za 4 działy.

Jeśli potrzebujesz duplikatu aktu notarialnego od notariusza, zapłacisz za to 6 zł + 23% VAT-u za każdą rozpoczętą stronę. Gdy dokument ten znajduje się już w archiwum ksiąg wieczystych sądu rejonowego, będzie Cię to kosztować 20 zł za każde rozpoczęte 10 stron dokumentu. 

Ile się czeka na odpis aktu notarialnego lub z księgi wieczystej?

Zamawiając wypis z księgi wieczystej osobiście w sądzie rejonowym, najczęściej otrzymasz go na miejscu. Przy wysyłce pocztą musisz liczyć się z tym, że przyjdzie Ci poczekać dłużej – do 30 dni kalendarzowych. 

To, ile się czeka na odpis aktu notarialnego, zależy od konkretnej sytuacji. Jeśli dokument jest u notariusza, u którego go sporządzono, najpewniej dostaniesz go od ręki. Przy składaniu wniosku do archiwum ksiąg wieczystych obowiązują takie terminy, jak w przypadku standardowego wypisu z księgi wieczystej, czyli wysyłka do 30 dni kalendarzowych.

Mając pod ręką akt własności domu czy mieszkania, można poczuć się pewnie jako właściciel nieruchomości. Dokument przydaje się w wielu czynnościach wymagających potwierdzenia, że rzeczywiście dysponujesz prawem do dysponowania nią w pełnym zakresie. 

Z myślą o własnym poczuciu bezpieczeństwa nie należy jednak lekceważyć innych dokumentów, które zapewniają spokój ducha – jak polisa. Zawierając umowę ubezpieczenia, możesz liczyć na to, że otrzymasz odszkodowanie po wystąpieniu szkody, którą obejmuje zakres ochrony. W LINK4 możesz wybrać:

• ubezpieczenie mienia od pożaru i innych zdarzeń losowych – zapewnia wypłatę odszkodowania  za szkodę, która powstanie w okresie ochrony ubezpieczeniowej wskutek zdarzeń wymienionych w umowie, np. pożaru, gradu czy silnego wiatru,
• ubezpieczenie mienia od wszelkiego ryzyka – zapewnia wypłatę odszkodowania za szkodę, która powstanie w okresie ochrony ubezpieczeniowej wskutek wszelkich nagłych i nieprzewidzianych zdarzeń poza tymi, które są wyłączone z ochrony ubezpieczeniowej.

Akt własności nieruchomości to zbiorcza, potoczna nazwa, pod którą kryją się dokumenty potwierdzające, do kogo należy dana nieruchomość. Najczęściej rolę tę odgrywa wypis z księgi wieczystej, ale mogą to też być akt notarialny, decyzja administracyjna, postanowienie sądowe czy zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej.

Posiadanie jakiegoś aktu notarialnego w papierowej formie może okazać się nieocenione nie tylko dla własnego spokoju ducha. Wypis z księgi wieczystej czy odpis aktu notarialnego są również potrzebne przy załatwianiu różnych formalności związanych np. z przeniesieniem jakiegoś tytułu prawnego na inną osobę czy wzięciem kredytu hipotecznego. Jeśli nie masz pod ręką tych dokumentów, możesz je zamówić – np. w sądzie rejonowym lub u notariusza, który sporządził umowę.

Kup ubezpieczenie w LINK4 w dogodny sposób: online, telefonicznie (dzwoniąc pod numer 22 444 44 79) lub stacjonarnie u agenta współpracującego z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Czy akt notarialny jest aktem własności?

Jeśli dla nieruchomości nie założono księgi wieczystej, można przyjąć równoznaczność na linii akt własności a akt notarialny. W innych przypadkach dokument ten wskazuje na to, że doszło do jakiejś czynności cywilnoprawnej (sprzedaży, darowizny lub zamiany) dotyczącej mieszkania, domu czy działki, a na jej mocy zostało np. przeniesione prawo własności. 

Ile kosztuje odpis aktu notarialnego?

Niezależnie do tego, czy jest to akt własności działki, czy innej nieruchomości, będzie Cię to kosztować 6 zł + 23% VAT-u z każdą rozpoczętą stronę. Czynność ta nie podlega indywidualnym cennikom, bo jest regulowana prawnie poprzez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. 

Czy akt własności może być w formie elektronicznej?

Jeśli potrzebujesz go tylko do sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości na własne potrzeby – tak. Trzeba tylko mieć na uwadze to, że dokument w takiej formie nie ma mocy prawnej. Jeśli załatwiasz jakieś formalności i musisz przedstawić do wglądu wypis z księgi wieczystej, powinien być to zawsze akt własności działki czy innej nieruchomości w tradycyjnej, papierowej postaci.

Co zrobić, jeśli zgubię akt własności?

Uzyskanie duplikatu nie przysporzy Ci większych trudności. Trzeba tylko wiedzieć, jak zamówić nowy akt własności mieszkania. Skąd wziąć ten dokument? Wypis zamówisz elektronicznie przez portal Elektroniczne Księgi Wieczyste lub osobiście, udając się do sądu rejonowego właściwego dla lokalizacji danej nieruchomości. W obu przypadkach trzeba złożyć wniosek, podając numer księgi wieczystej i rodzaj żądanego dokumentu (np. odpis zwykły, odpis zupełny, wyciąg, zaświadczenie), a następnie opłacić opłatę w wysokości 30 zł (odpis zwykły) lub 60 zł (odpis zupełny). Przy odbiorze osobistym najpewniej dostaniesz go od ręki, a jeśli wybierzesz wysyłkę pocztą – do 30 dni kalendarzowych.

Czy akt własności to samo, co wpis w księdze wieczystej?

Nie do końca. Chociaż na linii akt własności a księga wieczysta należy postawić znak równości, to jednak w praktyce za dokument potwierdzający stan prawny nieruchomości i to, czyją jest własnością, uchodzi wypis z księgi wieczystej, a nie cały urzędowy rejestr publiczny prowadzony przez sąd rejonowy.

Źródła:

1. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20041481564