Umowa przedwstępna kupna mieszkania – dlaczego warto ją zawrzeć?

Umowa przedwstępna kupna mieszkania to dokument, który zabezpiecza interesy obu stron. Zobowiązuje sprzedającego do sprzedaży nieruchomości, a kupującego do jej nabycia na ustalonych warunkach. W ten sposób umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania chroni przed niespodziewanymi zmianami, przez które mogłoby nie dojść do finalnej transakcji.

Najważniejszymi cechami umowy przedwstępnej kupna mieszkania są:

1. Określenie warunków transakcji.
2. Możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny.
3. Nie przenosi prawa własności nieruchomości.
4. Może mieć formę aktu notarialnego lub zwykłej umowy w formie pisemnej.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania pełni takie funkcje jak:

1. Zabezpieczenie interesy obu stron. W ten sposób jest gwarancją, że zostanie zawarta umowa przyrzeczona i transakcja zostanie sfinalizowana.
2. Określenie warunków umowy przyrzeczonej. To umowa o skutku rozporządzającym, na mocy której zostanie ostatecznie przeniesiona własność nieruchomości na nabywcę.
3. Pozwolenie przygotowania się do transakcji np. poprzez uzyskanie kredytu hipotecznego.
4. Ochrona przed niespodziewanymi zmianami np. warunków rynkowych lub prawnych.
5. Zapewnienie prawa do dochodzenia roszczeń w przypadku, gdy któraś ze stron nie wywiąże się z umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania to ważny dokument i warto dopilnować, żeby zawierała wszystkie niezbędne informacje. Niedoprecyzowanie zapisów może prowadzić do nieporozumień. W tym roszczeń na drodze sądowej.

Elementami obligatoryjnymi umowy przedwstępnej są:

• dane stron umowy,
• przedmiot umowy (opis nieruchomości),
• uzgodniona cena i warunki płatności,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Niewymagane, ale przydatne kwestie to:

• warunki odstąpienia od umowy,
• informacje o zadatku lub zaliczce,
• kary umowne,
• oświadczenia dotyczące stanu prawnego nieruchomości.

Dane stron umowy przyrzeczonej

Podstawową kwestią każdej umowy jest określenie jej stron. W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się takie informacje jak:

• imię i nazwisko,
• numer PESEL,
• seria i numer dowodu osobistego,
• miejsce zamieszkania,
• opcjonalnie – dane na temat pełnomocnictwa.

W przypadku podpisywania umowy ze spółką, czyli osobą prawną, będą potrzebne takie dane jak:

• nazwa spółki,
• adres siedziby firmy,
• numer NIP,
• numer KRS,
• dane reprezentanta.

Przedmiot umowy

W umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania niezbędne będzie umieszczenie dokładnego opisu nieruchomości. W dokumencie powinny się znaleźć takie informacje jak:

• adres nieruchomości,
• rodzaj nieruchomości (mieszkalna lub niemieszkalna),
• powierzchnia mieszkania i informacja o przynależnych częściach (np. miejsce parkingowe),
• numer działki,
• numer księgi wieczystej,
• dane sądu prowadzącego księgę wieczystą.

Pamiętaj, że brak precyzyjnego zapisu o samej nieruchomości może doprowadzić do sporów. Przykładowo w kwestii deklarowanej powierzchni lokalu czy dodatkowych pomieszczeniach.

Cena sprzedaży

Kluczową i jedną z najważniejszych informacji w umowie przedwstępnej kupna mieszkania jest określenie ceny sprzedaży nieruchomości. Wraz z określeniem ceny warto również spisać, w jaki sposób zostanie uregulowana zapłata.

Kiedy starasz się o kredyt na sfinansowanie zakupu nieruchomości, dodaj w umowie przedwstępnej zapis, że zawarcie umowy przyrzeczonej zależy od dostania kredytu.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Umowa przedwstępna kupna mieszkania musi wskazywać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. W ten sposób obie strony określają, kiedy sfinalizują transakcję.

Termin wyznaczony w umowie może być określony poprzez wskazanie konkretnej daty lub w przedziale czasowym. Wyznaczony termin może również zależeć od wskazania konkretnego zdarzenia, np. po uruchomieniu kredytu hipotecznego.

Jeżeli nie zostanie wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, oznacza, że nie można go skutecznie zażądać.

Zwróć uwagę, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Dlatego warto zadbać, żeby umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego. Jeżeli zdecydujesz się na umowę pisemną, to dodaj umowy przedwstępnej zabezpieczenie na wypadek jej niewykonania, np. karę umowną.

Dodatkowe zapisy w umowie przedwstępnej kupna mieszkania

Mimo że kwestie kar umownych, czy zadatku nie są wymagane w umowie przedwstępnej kupna mieszkania, to warto je dodać.

Wymaganie zadatku lub zaliczki to ochrona dla sprzedającego, że nabywca jest zdecydowany na zakup nieruchomości. W przypadku gdy wycofa się z własnej winy, to może liczyć, że zadatek u niego zostanie.

Natomiast najlepszym zabezpieczeniem dla kupującego jest ujęcie w umowie warunków odstąpienia oraz kar umownych.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej kupna mieszkania sprzedający może wymagać wpłacenia określonej kwoty lub procentu od wartości nieruchomości na poczet przyszłej transakcji. Zadatek lub zaliczka różnią się od siebie konsekwencjami finansowymi w przypadku odstąpienia od umowy.

Dlatego teraz wyjaśnimy Ci definicje obu tych pojęć i na co zwrócić uwagę przy ich stosowaniu.

Czym jest zadatek?

Zadatek to kwota, która jest wpłacana sprzedającemu na poczet zakupu nieruchomości. Pełni funkcję zabezpieczenia umowy na wypadek, gdy jedna ze stron wycofa się z transakcji.

Kwestie zadatku są uregulowane w Kodeksie Cywilnym w art. 394. Określa on, że w przypadku zerwania umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania:

• Przez kupującego – traci on wpłacony zadatek, który zatrzymuje sprzedający.
• Przez sprzedającego – musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.
• Z zewnętrznej przyczyny – czyli bez winy z żadnej stron, to sprzedający zwraca zadatek kupującemu w jego pierwotnej wysokości.

Natomiast, gdy dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, to zadatek wlicza się na poczet ceny mieszkania.

Czym jest zaliczka?

Zaliczka jest przedpłatą i wlicza się w cenę mieszkania. Nie jest uregulowana w Kodeksie Cywilnym, dlatego strony umowy przedwstępnej mogą same określić jej warunki.

Może dojść do dwóch sytuacji, kiedy kupujący wpłaca zaliczkę na zakup nieruchomości.

1. Kiedy dojdzie do zawarcia umowy docelowej, to zaliczka jest wliczona w cenę mieszkania.
2. Kiedy dojdzie do rozwiązania umowy przedwstępnej, to zaliczka zawsze podlega zwrotowi. Niezależnie od tego, kto zerwał umowę.

Najważniejsze różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką

W poniższej tabeli znajdziesz różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką.

Zadatek niesie ze sobą więcej konsekwencji, dlatego warto go wybrać w sytuacji, kiedy chcesz mieć gwarancję finalizacji transakcji. Dzięki temu ani sprzedający, ani kupujący nie mogą łatwo wycofać się z umowy. Co więcej, zadatek jest uznawany przez banki za część wkładu własnego.

Natomiast zaliczkę warto wybrać w sytuacji, gdy istnieje ryzyko, że do zakupu nieruchomości nie dojdzie. Wówczas jako kupujący łatwo odzyskasz wpłacone pieniądze. Nawet wtedy, gdy po prostu zrezygnujesz.

Podpisując umowę przedwstępna kupna mieszkania, możesz zdecydować się na jedną z dwóch form:

1. Umowę w formie aktu notarialnego.
2. Pisemną umowę cywilnoprawną.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego warto wybrać w sytuacji, gdy chcesz kupić mieszkanie na kredyt oraz zależy Ci na maksymalnym zabezpieczeniu transakcji. Zwłaszcza że taki dokument podpisujesz w obecności notariusza.

Zalety aktu notarialnego

1. Większa moc prawna. Możesz skuteczniej egzekwować prawa w sądzie.
2. Lepsze zabezpieczenie interesów poprzez dokonanie wpisu do księgi wieczystej.
3. Możliwość wymuszenia zawarcia umowy przyrzeczonej.
4. Ułatwia proces ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Wady aktu notarialnego

1. Dodatkowe koszty w postaci opłaty notarialnej.
2. Więcej formalności, które mogą wymagać dodatkowych dokumentów.
3. Mało elastyczna i utrudnia negocjacje.
4. Trudniejsza do rozwiązania przy zmianie decyzji.

Umowa przedwstępna w formie umowy cywilnoprawnej

Umowa przedwstępna kupna mieszkania w formie umowy cywilnoprawnej wystarczy, jeżeli masz zaufanie do drugiej strony i nie chcesz ponosić dodatkowych kosztów. Zwykła forma pisemna sprawdzi się na etapie wstępnych ustaleń i nie masz pewności co do zakupu mieszkania.

Zalety umowy cywilnoprawnej

1. Brak dodatkowych opłat.
2. Łatwo ją sporządzić samodzielnie.
3. Warunki umowy łatwiej zmodyfikować.
4. Można ją szybko zawrzeć.

Wady umowy cywilnoprawnej

1. Ma mniejszą moc prawną niż akt notarialny.
2. Nie możesz żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.
3. Ma mniejsze zabezpieczenia, jeżeli nie ma ustalonych kar lub zadatku.
4. Brak możliwości wpisu do księgi wieczystej.

Sama umowa przedwstępna kupna mieszkania nie ma bezpośredniego wpływu na ubezpieczenie nieruchomości. Wynika to z tego, że nie czyni ona jeszcze kupującego właścicielem nieruchomości. Na tym etapie służy do zabezpieczenia interesów kupującego i sprzedającego.

Jednak umowa przedwstępna daje pewność kupującemu, że mieszkanie nie zostanie sprzedane innej osobie. Oznacza to, że nabywca może podjąć kroki do wyboru ubezpieczenia nieruchomości, kiedy dostanie kredyt hipoteczny. Co więcej, jednym z wymogów banków jest, żeby kredytobiorca ubezpieczył mieszkanie, na które przeznaczy pieniądze.

Ubezpieczenie mieszkania można zawrzeć po podpisaniu umowy  i przeniesieniu prawa własności na nowego właściciela.

W LINK4 oferujemy ubezpieczenie nieruchomości, które ochroni Twój majątek, . Możesz zabezpieczyć swoje mieszkanie na wypadek takich zdarzeń jak:

• pożar,
• zalanie,
• powódź,
• przepięcie,
• kradzież z włamaniem,
• i wiele innych.

Co więcej, ubezpieczenie nieruchomości obejmuje również pomieszczenia przynależne np. garaż lub komórkę lokatorską. Przedmiotem ochrony są nie tylko mury i stałe elementy. Ochroną możesz objąć również ruchomości domowe, np. Twoje cenne przedmioty. 

Już teraz sprawdź wysokość składki. Wystarczy, że przejdziesz do prostego kalkulatora online i uzupełnisz wymagane dane. Zaoszczędź czas i kup ubezpieczenie nieruchomości przez internet z dowolnego miejsca.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania pozwala zabezpieczyć interesy kupującego i sprzedającego nieruchomość. Zwiększa pewność finalizacji transakcji, zwłaszcza w sytuacji, gdy proces wydłuża się o oczekiwanie na kredyt hipoteczny.

W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się dane stron umowy, opis nieruchomości, cena oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Dodatkowo warto dodać informacje o zadatku lub zaliczce i warunkach odstąpienia od umowy.

Podpisując umowę przedwstępną, zadbaj o jej precyzyjne sformułowanie i wybór odpowiedniej formy prawnej. Dzięki temu unikniesz nieporozumień i zabezpieczysz się przed ryzykiem nieuczciwego działania drugiej strony.

Kupując mieszkanie, nie zapomnij o jego ubezpieczeniu. W LINK4 kupisz ubezpieczenie mieszkania bez wychodzenia z domu. Wystarczy uzupełnić dane w kalkulatorze. Pomocy udzielą Ci również nasi doradcy dostępni pod numerem telefonu 22 444 44 79. Możesz też spotkać się z agentem współpracującym z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Czy umowa przedwstępna jest obowiązkowa przy zakupie mieszkania?

Nie, umowa przedwstępna kupna mieszkania nie jest obowiązkowa. Jednak jej zawarcie daje większe bezpieczeństwo obu stronom umowy. Taki dokument przyda się w sytuacji, gdy proces zakupu nieruchomości trwa długo, np. kiedy wnioskujesz o kredyt hipoteczny.

Jakie są konsekwencje niedotrzymania warunków umowy przedwstępnej?

Konsekwencje niedotrzymania warunków umowy przedwstępnej zależą od postanowień w niej zawartych oraz samej formy dokumentu.

Kiedy umowa przedwstępna nie spełnia warunków umowy przyrzeczonej (nie jest zawarta w formie aktu notarialnego), to druga strona może zażądać odszkodowania.

Poszkodowana strona może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, żeby zamknąć proces sprzedaży.

Strony mogą określić w umowie przedwstępnej kary umowne na wypadek niedotrzymania warunków.

Czy mogę odstąpić od umowy przedwstępnej?

Możesz odstąpić od umowy przedwstępnej. Konsekwencje wiążące się z tym, zależą od zapisów samej umowy. Warto zawrzeć w dokumencie postanowienia dotyczące odstąpienia.

Czy zadatek podlega zwrotowi?

Zadatek podlega zwrotowi, ale tylko w określonych sytuacjach. Otrzymasz zwrot zadatku, jeżeli jest:

• Brak winy obu stron albo obie strony ponoszą winę np. brak zgody banku na uruchomienie kredytu.
• Wina leży po stronie, która przyjęła zadatek.
• Umowa przedwstępna określa warunki zwrotu zadatku.

Czy koszty notarialne umowy przedwstępnej są wliczone w cenę nieruchomości?

Nie, koszty notarialne są dodatkową opłatą niezależną od ceny nieruchomości. Najczęściej te koszty pokrywa kupujący, chyba że strony umówią się inaczej.

Źródła:

Kodeks Cywilny: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf