Opłata adiacencka – co to? Wszystko, co musisz wiedzieć

Opłata adiacencka jest szczególną opłatą nakładaną przez gminę na właścicieli nieruchomości oraz na użytkowników wieczystych, w sytuacji, gdy na skutek określonych zdarzeń wzrosła wartość tych nieruchomości. Innymi słowy, jeśli dzięki decyzjom lub inwestycjom samorządu Twoja działka zyska na wartości, gmina może zażądać od Ciebie udziału w korzyściach majątkowych, jakie uzyskasz z tego tytułu. 

W jakich sytuacjach gmina może naliczyć opłatę adiacencką?

Opłata adiacencka naliczana jest w trzech przypadkach przewidzianych przez prawo:

• podział nieruchomości – jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela (lub użytkownika wieczystego, który korzysta z nieruchomości na zasadach odpłatności) wzrośnie jej wartość, organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) może ustalić opłatę adiacencką. Wynika to z art. 98a ust. 1 u.g.n.
• scalenie i ponowny podział nieruchomości – gdy właściciel otrzymuje nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, a ich wartość jest wyższa niż wartość nieruchomości dotychczas posiadanych, jest zobowiązany do wniesienia na rzecz gminy opłaty adiacenckiej. Podstawę stanowi art. 107 ust. 1 u.g.n.
• budowa urządzeń infrastruktury technicznej – – w przypadku wybudowania z udziałem środków publicznych urządzeń infrastruktury technicznej (np. drogi, sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowej, elektroenergetycznej lub telekomunikacyjnej) i stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości lub korzystania z drogi, właściciele i użytkownicy wieczyści uczestniczą w kosztach budowy poprzez wniesienie opłaty adiacenckiej. Wynika to z art. 143 ust. 1-2, art. 144 ust. 1-2 oraz art. 145 ust. 1 u.g.n.

Kto musi zapłacić opłatę adiacencką?

Opłata adiacencka może zostać nałożona wyłącznie na te osoby, których nieruchomość faktycznie zyskała na wartości wskutek wspomnianych zdarzeń. Wzrost wartości zawsze musi zostać potwierdzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Ten sporządza tzw. operat szacunkowy, który udowadnia, o ile wzrosła rynkowa cena nieruchomości dzięki podziałowi lub infrastrukturze. 

Co istotne, przepisów o opłacie adiacenckiej z tytułu podziału nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu – wykorzystywanych na te cele, chyba że podział służy wydzieleniu części nieruchomości pod drogi lub infrastrukturę.

Kto i jak ustala należność opłaty adiacenckiej?

Należność ustalana jest w drodze decyzji administracyjnej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Decyzja taka wydawana jest z urzędu (nie składasz o nią wniosku, to organ sam rozpoczyna procedurę) i jest poprzedzona postępowaniem, w którym zbierane są dowody – głównie opinia biegłego rzeczoznawcy o wartości nieruchomości. 

Adresatem decyzji jest osoba, która była właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu, w którym zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty (np. w dniu uprawomocnienia się decyzji podziałowej). Zbycie nieruchomości po tym terminie, a przed wydaniem decyzji o opłacie, nie zwalnia dotychczasowego właściciela z obowiązku jej zapłaty.

Sprawdź: Wypis z księgi wieczystej. Kiedy będzie potrzebny i jak go uzyskać?

Wysokość opłaty adiacenckiej jest ściśle uzależniona od tego, o ile wzrosła wartość nieruchomości wskutek danego zdarzenia. U. g. n. narzuca maksymalne stawki procentowe opłaty – są one różne w zależności od przyczyny wzrostu wartości, czyli:

• podział nieruchomości – maksymalnie 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale,
• scalenie i podział nieruchomości – maksymalnie 50% wzrostu wartości w stosunku do wartości gruntów posiadanych przed scaleniem,
• budowa infrastruktury technicznej – maksymalnie 50% różnicy wartości nieruchomości przed realizacją infrastruktury i po jej wybudowaniu. (Wyjątek stanowią nieruchomości położone w Specjalnej Strefie Rewitalizacji – w tym przypadku, przy wzroście wartości wynikającym z budowy infrastruktury, stawka może sięgnąć nawet 75% przyrostu wartości).

To rada gminy ustala konkretną stawkę procentową w obowiązującej uchwale – może ona być niższa od maksymalnych dopuszczalnych. W niektórych gminach stawki te wynoszą kilkanaście czy kilkadziesiąt procent. 

Obliczenie opłaty adiacenckiej następuje zawsze na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca, na zlecenie gminy, dokonuje wyceny nieruchomości przed zaistnieniem danego zdarzenia (przed podziałem działki, przed budową drogi/sieci itp.) oraz po jego zaistnieniu. Najważniejsze jest określenie różnicy wartości – o ile wzrosła cena rynkowa nieruchomości dzięki np. doprowadzeniu mediów czy ulepszeniu układu działek. 

Wycena ta odbywa się według cen rynkowych obowiązujących:

• na dzień powstania warunków do korzystania z infrastruktury lub 
• na dzień, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, jednak według cen rynkowych z dnia, w którym wydawana jest decyzja o ustaleniu opłaty.

Rzeczoznawca nie uwzględnia przy tym wartości tzw. części składowych (np. budynków, drzewostanu), jeżeli nie miały one wpływu na wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową infrastruktury lub podziałem.

Przeczytaj też: Czym jest wartość rynkowa nieruchomości i jak ją obliczyć?

Opłatę adiacencką oblicza się według wzoru:

stawka % × różnica wartości przed i po

Warto podkreślić, że gmina nie naliczy Ci opłaty, jeśli wartość nieruchomości nie wzrosła. Zdarza się, że mimo podziału czy poprowadzenia np. drogi wewnętrznej, realna wartość działki nie zwiększyła się – wtedy, po analizie operatu, postępowanie zostanie umorzone. Natomiast gdy operat wykaże wzrost wartości, organ wyda decyzję ustalającą opłatę adiacencką w określonej kwocie. Decyzja ta zostanie doręczona właścicielowi nieruchomości.

Obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej powstaje dopiero z chwilą, gdy decyzja administracyjna ustalająca tę opłatę stanie się ostateczna. Zgodnie z art. 148 ust. 1 u.g.n., obowiązek wniesienia opłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o jej ustaleniu stała się ostateczna. Właściciel lub użytkownik wieczysty może więc zostać zobowiązany do zapłaty wiele miesięcy lub lat po zdarzeniu, które zwiększyło wartość nieruchomości. 

Ustawodawca przewidział jednak ograniczenie czasowe: wszczęcie postępowania w sprawie opłaty adiacenckiej może nastąpić najpóźniej w terminie 3 lat od dnia stworzenia okoliczności uzasadniających opłatę.

Brak terminowej wpłaty skutkuje naliczeniem odsetek ustawowych za opóźnienie oraz wszczęciem postępowania egzekucyjnego w administracji. Decyzja ustalająca opłatę stanowi tytuł do wpisu roszczenia gminy do hipoteki nieruchomości.

Opłata adiacencka a zmiana właściciela nieruchomości

A kto zapłaci opłatę adiacencką, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana po zdarzeniu powodującym wzrost wartości, ale zanim opłata zostanie naliczona? Sytuacja nie jest wprost uregulowana w ustawie, a w orzecznictwie występowały rozbieżne stanowiska. Znaczenie ma to, kto posiadał tytuł prawny do nieruchomości w momencie wystąpienia zdarzenia zwiększającego jej wartość (np. w dniu, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna). Tak więc:

• Jeżeli decyzja ustalająca opłatę adiacencką uprawomocniła się przed dniem sprzedaży nieruchomości, to obowiązek zapłaty tej należności obciąża zbywcę, czyli poprzedniego właściciela. W takiej sytuacji sprzedający powinien uregulować opłatę (bądź zostanie ona ściągnięta od niego jako od strony decyzji), a nabywca kupuje już „czystą” nieruchomość.
• Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana po podziale, ale przed wydaniem decyzji o opłacie, adresatem decyzji i dłużnikiem gminy pozostaje zbywca (poprzedni właściciel). Nabywca musi jednak pamiętać, że gmina może zabezpieczyć tę należność hipoteką przymusową na nieruchomości, co w praktyce oznacza, że dług „idzie za nieruchomością".

Sprawdź także: Dom z rynku wtórnego. Na co zwrócić uwagę i czy go ubezpieczyć?

Opłata adiacencka może być dla właściciela przykrą niespodzianką finansową, jednak nie jedyną, która wiąże się z posiadaniem nieruchomości. Właściciel domu czy użytkownik wieczysty nieruchomości musi liczyć się również z ryzykiem losowych zdarzeń powodujących poważne szkody – takich jak pożar, zalanie, wichura, kradzież czy dewastacja. 

Ubezpieczenie nieruchomości chroni nasz budżet przed skutkami takich nieprzewidzianych zdarzeń. Wypłata odszkodowania z ubezpieczenia domu pomoże Ci pokryć koszty naprawy lub odbudowy domu. A te mogą wiązać się z kosztami rzędu dziesiątek czy setek tysięcy złotych!

Wykup ubezpieczenie DOM w LINK4! Możesz skorzystać z naszej oferty i wybrać ubezpieczenie od pożaru i innych zdarzeń losowych (jest ich aż 22) lub ubezpieczenie od wszystkich zdarzeń, poza wyjątkami wyłączonymi z ochrony (opisanymi w OWU). Do wariantu ubezpieczenie od pożaru i innych zdarzeń losowych, możesz dokupić dodatkową ochronę od kradzieży z włamaniem oraz rabunku.

W ramach ubezpieczenia DOM możesz ubezpieczyć:

• ruchomości od przepięcia (w przypadku wybrania wariantu od pożaru i innych zdarzeń losowych),
• ubezpieczenie szyb od stłuczenia, 
• ubezpieczenie domku letniskowego. 

Szczegóły oferty znajdziesz na stronie LINK4 oraz w OWU DOM.

Warto poruszyć też kwestię zmiany wartości nieruchomości a sumy ubezpieczenia. Jeżeli dzięki inwestycjom (np. rozbudowie, termomodernizacji lub doprowadzeniu mediów podnoszących standard budynku) Twoja nieruchomość zyskała na wartości, warto zaktualizować sumę ubezpieczenia – nowa, wyższa ochrona zacznie działać po naszej akceptacji i opłaceniu przez Ciebie dodatkowej składki. Dlaczego to ważne? Ponieważ w przypadku niedoubezpieczenia może się okazać, że otrzymane odszkodowanie nie pokryje pełnych kosztów likwidacji szkody. 

Podsumowując: opłatę adiacencką wnosi właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek podziału, scalenia lub budowy infrastruktury. Danina taka uiszczana jest na rzecz gminy i na podstawie decyzji administracyjnej wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Kwestię tę szczegółowo reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. 

Zadbaj o swój majątek na wszelki możliwy sposób. Wykup ubezpieczenie DOM w LINK4 i ochroń się przed kosztownymi naprawami, które może wymusić na Tobie niespodziewane zdarzenie losowe takie jak pożar, powódź, nawałnica czy nawet kradzież z włamaniem! Zapoznaj się z naszą ofertą! Możesz to zrobić:

• przez internet – odwiedzając naszą stronę oraz kalkulator ubezpieczeń nieruchomości online, gdzie możesz sfinalizować transakcję, 
• telefonicznie – dzwoniąc na infolinię pod numer 22 444 44 79; tu także nasz doradca przeprowadzi Cię przez cały proces podpisania umowy, 
• stacjonarnie u agenta współpracującego z LINK4!

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU DOM dostępne są na stronie www.link4.pl.

Czy można odwołać się od decyzji o wysokości opłaty adiacenckiej?

Tak, od decyzji o wysokości opłaty adiacenckiej przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia. Głównym argumentem w odwołaniu jest zazwyczaj kwestionowanie operatu szacunkowego, jeśli rzeczoznawca błędnie przyjął cechy nieruchomości lub dobrał niewłaściwe transakcje porównawcze do wyceny.

Przez jaki czas gmina ma prawo naliczyć opłatę od momentu podziału nieruchomości?

Gmina ma prawo wszcząć postępowanie w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Jeśli w tym czasie organ nie wyda decyzji o ustaleniu opłaty, prawo do jej naliczenia wygasa (następuje przedawnienie).

Czy budowa drogi wewnętrznej przez dewelopera również skutkuje naliczeniem tej opłaty?

Nie, opłata adiacencka z tytułu budowy infrastruktury może być naliczona tylko wtedy, gdy urządzenia (np. droga, sieć wodociągowa) zostały wybudowane z udziałem środków publicznych. Jeśli droga wewnętrzna została sfinansowana w całości przez dewelopera lub prywatnego inwestora bez udziału funduszy gminy lub Skarbu Państwa, brak jest podstawy prawnej do nałożenia tej daniny.

Czy istnieje możliwość rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty?

Tak, na wniosek właściciela opłata adiacencka może zostać rozłożona na raty roczne płatne przez okres do 10 lat, co następuje w drodze decyzji organu. W takim przypadku wierzytelność gminy podlega zabezpieczeniu poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości, a niespłacona część opłaty jest oprocentowana zgodnie ze stopą redyskonta weksli.

Jakie dokumenty są podstawą do wyceny wzrostu wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę?

Podstawowym dokumentem jest operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który analizuje stan nieruchomości przed i po zdarzeniu (np. podziale lub budowie sieci). Rzeczoznawca opiera się na danych z rejestru cen i wartości nieruchomości, wypisach z katastru, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz oględzinach terenu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741, https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19971150741/U/D19970741Lj.pdf