Jak zrobić podział działki budowlanej? Krok po kroku

Chcesz podzielić działkę budowlaną na odrębne nieruchomości gruntowe? Zastanawiasz się: co najpierw – podział działki czy warunki zabudowy? Podziału działki musi dokonać geodeta. Zanim jednak do tego dojdzie, musisz przejść przez ścieżkę formalną. Zobacz, jak to zrobić. 

Jak przygotować dokumenty do podziału działki budowlanej?

Aby przeprowadzić podział działki, musisz zacząć od skompletowania pełnej dokumentacji. Potrzebny jest:

• dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (np. odpis z księgi wieczystej), 
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów wraz z mapą ewidencyjną obejmującą działkę 
• projekt podziału przygotowany przez geodetę. 

Jeśli obowiązuje miejscowy plan – sprawdź, czy planowana zmiana jest zgodna z jego zapisami. 

W przypadku braku planu – uzyskaj decyzję o warunkach zabudowy (WZ), która wytyczy parametry nowych działek. Najpierw należy uzyskać WZ, a dopiero potem można dokonać podziału nieruchomości. Wynika to z art. 94 ust. 1 ustawy  21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741) – zwanej dalej UGN:

„Podział nieruchomości, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalny, jeżeli jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy”.

Przy sporządzaniu projektu geodeta nanosi granice obecnej działki oraz proponowane granice nowych działek, uwzględniając dostęp do drogi i minimalne powierzchnie określone w planie lub WZ.

Wniosek o podział działki do gminy – jak go złożyć?

Wniosek o podział składa się właściwemu organowi gminy – wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta – wynika to z art. 96 ust. 1 UGN. 

Art. 97 ust. 1a UGN określa, co należy dołączyć do wniosku. A więc:

1. Dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości – w szczególności może to być oświadczenie, o którym mowa w art. 116 ust. 2 pkt 4 (czyli np. odpis z księgi wieczystej lub umowa notarialna),
2. Wypis z katastru nieruchomości i kopia mapy katastralnej obejmującej całą nieruchomość podlegającą podziałowi,
3. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – tylko jeśli działka nie leży na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), czyli zgodnie z art. 94 ust. 1 pkt 2,
4. Pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeśli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków (art. 96 ust. 1a),
5. Wstępny projekt podziału – sporządzony przez geodetę, chyba że mamy do czynienia z podziałem „technicznym” określonym w art. 95 (np. zniesienie współwłasności),
6. Protokół z przyjęcia granic nieruchomości – dokument potwierdzający ustalenie granic działki przez geodetę,
7. Wykaz zmian gruntowych – zawiera nowe dane ewidencyjne wynikające z podziału,
8. Wykaz synchronizacyjny, jeżeli dane w ewidencji gruntów różnią się od danych w księdze wieczystej,
9. Mapa z projektem podziału – finalny dokument graficzny pokazujący nowy układ działek.

Uwaga! Dokumenty z punktów 5–8 (czyli operat geodezyjny) można dołączyć dopiero po uzyskaniu pozytywnej opinii planistycznej lub pozwolenia konserwatora, jeśli są wymagane. Wówczas te dokumenty muszą być wcześniej przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Bardzo często wzór stosownego wniosku oraz instrukcje, dotyczące jego złożenia, można pobrać z serwisów urzędów gmin i starostw.

Ile trwa podział działki i od czego to zależy?

Czas całej procedury zależy od kilku czynników. Standardowo urzędowa procedura administracyjna trwa do 30 dni na wydanie decyzji pozytywnej czy odmownej, ale jest dwustopniowa (jeśli gmina wydaje opinię, potem decyzję). 

Do tego dochodzi czas potrzebny na przygotowanie dokumentów przez geodetę (może to zająć od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy, w zależności od dostępności map i skomplikowania terenu) oraz czas na odbiór materiałów geodezyjnych z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej. 

W praktyce cały proces – od złożenia wniosku do otrzymania zatwierdzenia podziału – zwykle trwa od kilku tygodni do około 3–6 miesięcy. Warto uwzględnić też możliwe opóźnienia (np. potrzeba uzgodnień z konserwatorem, korekt projektowych itp.).

Podział działek budowlanych – na co zwrócić uwagę?

Sprawdź minimalne powierzchnie działek ustalone w planie miejscowym lub WZ – często wynoszą kilkaset metrów kwadratowych. Upewnij się, że każda działka zostanie prawidłowo uzbrojona (woda, prąd itp.), bo to ułatwi przyszłą zabudowę. 

Jeśli na działce stoją budynki, projektuj nowy przebieg granic tak, by dzielił budynek po ścianach oddzielenia przeciwpożarowego (zgodnie z wymaganiami technicznymi). 

Szczególną uwagę zwróć na zapewnienie dostępu każdej nowo wydzielonej działki do drogi publicznej – bez niego podział nie zostanie zatwierdzony. Zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344), dostęp do drogi publicznej może być bezpośredni lub pośredni – np. przez drogę wewnętrzną z ustanowieniem służebności lub sprzedażą udziału w działce stanowiącej drogę.

W przypadku braku możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej, konieczne jest ustanowienie innej formy służebności drogowej. Wyjątek stanowią przypadki, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 – dotyczące nieruchomości przekazywanych na cele publiczne. Przepisy odnośnie wydzielenia drogi dojazdowej nie są jednak specyficzne dla działki budowlanej i co do zasady odnosi się je do każdego podziału.

Ile kosztuje podział działki? Całkowite koszty podziału działki składają się z kilku pozycji. 

Ile kosztuje geodeta? Podział działki

Głównym wydatkiem jest opłata za usługi geodezyjne, obejmująca wykonanie projektów i operatu podziału. Ile kosztuje geodeta przy podziale działki? Przeprowadzenie rozdziału działki na dwie (dość prosta czynność) to cena około 3 000–5500 zł netto (w zależności od regionu). 

Z reguły usługi geodezyjne w mniejszych miastach są nieco tańsze, niż w dużych aglomeracjach. Aby znaleźć optymalną cenę, warto poprosić o wycenę usługi 2 lub 3 biura. Dzięki temu będziesz w stanie wybrać najlepszą ofertę. 

Podział działki – koszt urzędowy

Zgodnie z informacjami na stronie gov.pl, podział działki przy miejscowym planie, jest bezpłatny. Strona rządowa zapewnia, że koszty można ponieść tylko przy załatwianiu sprawy przez pełnomocnika. Jeżeli jednak potrzebujesz wydania WZ (brak MPZP), musisz uiścić opłatę skarbową w wysokości 598 zł.

Do tego dojść mogą koszty ewentualnych opinii i uzgodnień. Wszystkie te koszty ponosi osoba wnioskująca o podział – zgodnie z art. 97. ust. 1 UGN.

Dodatkowo, jeśli w wyniku podziału nieruchomość ulegnie zwiększeniu wartości, należy liczyć się z aktualizacją podatku od nieruchomości na nowych działkach.

Art. 199 KC mówi wprost:

“Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Do tego przepisu odsyła art. 97 ust. 2 UGN, który brzmi:

“2. Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Nie dotyczy to podziału, o którym orzeka sąd”.

Jeżeli więc jesteś współwłaścicielem gruntu, z którego chcesz wydzielić działki, to musisz na tę czynność uzyskać zgodę pozostałych współwłaścicieli. 

Wydzielenie działki ze współwłasności – procedura i formalności

W praktyce oznacza to, że każdy współwłaściciel musi podpisać wniosek o podział. Brak takiej zgody wymusza alternatywne działania – np. zniesienie współwłasności w sądzie (procedura sądowa lub ugoda) lub podział w ramach podziału spadkowego. 

Dodatkowo, jeśli budynki na działce należą do różnych osób, można starać się o podział domu z wydzieleniem budynków dla poszczególnych właścicieli (art. 95 pkt 1 UGN.) – tu jednak również zwykle potrzebny jest wspólny wniosek współwłaścicieli lub orzeczenie sądu.

Tak więc, bez zgody jednego ze współwłaścicieli samodzielny podział jest w praktyce niemożliwy – konieczne są negocjacje lub sąd.

Wiele problemów można uniknąć poprzez staranne przygotowanie dokumentów i konsultacje ze specjalistami. Na co trzeba uważać?

• Najlepiej zleć wykonanie projektu podziału uprawnionemu geodecie z doświadczeniem przy podziałach – unikniesz w ten sposób braków formalnych i błędów mapy, 
• Przed złożeniem wniosku sprawdź dokładnie miejscowy plan, a w razie jego braku wystąp o WZ. Zwróć uwagę na minimalne wielkości działek czy przeznaczenie terenu,
• Upewnij się, że nowo projektowane działki mają zapewniony dojazd (po ewentualnym wydzieleniu drogi wewnętrznej) oraz że kwestia służebności jest właściwie uregulowana,
• Przy pracach geodezyjnych konsekwentnie uzgadniaj przebieg granic z sąsiadami i sporządzaj protokół przyjęcia granic – to zapobiegnie późniejszym reklamacjom. 

Podczas gdy nowo wydzielona działka jest już własnością inwestora, a prace budowlane mogą być w toku, warto nie odkładać kwestii bezpieczeństwa finansowego. 

Ubezpieczenie domu w budowie zabezpiecza konstrukcję i stałe elementy (ściany, okna, drzwi) przed zdarzeniami losowymi – pożarem, zalaniem, trzęsieniem ziemi, wiatrem czy deszczem itp.

W LINK4 możesz wykupić ubezpieczenie nieruchomości w trakcie budowy lub przebudowy od pożaru i innych zdarzeń losowych. Oznacza to w praktyce, że obejmujemy ochroną ubezpieczeniową szkody powstałe w wyniku m.in.:

• pożaru,
• uderzenia pioruna,
• przepięcia, 
• silnego wiatru, 
• gradu, 
• zalania, 
• deszczu, 
• dymu i sadzy,
• uderzenia pojazdu mechanicznego,
• upadku drzew lub masztów. 

Jeśli w trakcie trwania ochrony zakończysz budowę lub przebudowę domu, ubezpieczenie automatycznie obejmie go na zasadach przewidzianych dla domu zamieszkałego. Nie trzeba zawierać nowej umowy – ochrona dostosowuje się do nowego statusu nieruchomości.

Jeżeli na wydzielonej działce stoi już zamieszkały dom, możesz wykupić ubezpieczenie mienia od pożaru i innych zdarzeń losowych (które oprócz wymienionych powyżej ryzyk obejmują również wandalizm, pękanie mrozowe oraz zalanie przez osoby trzecie),  a także ubezpieczenie od wszelkiego ryzyka. Ta druga opcja oznacza, że LINK4 bierze odpowiedzialność za wszelkie zdarzenia, oprócz tych wyraźnie opisanych jako wyłączenia w OWU. 

Ubezpieczając dom jednorodzinny zamieszkały, warto także rozważyć:

• Ubezpieczenie od kradzieży z włamaniem i rabunku – obejmuje ochroną szkody powstałe w wyniku włamania, rabunku lub dewastacji mienia, rabunek mienia osobistego poza miejscem ubezpieczenia oraz koszty uprzątnięcia szkód po włamaniu lub rabunku i koszty naprawy uszkodzonych zabezpieczeń,
• OC w życiu prywatnym – obejmuje odpowiedzialność cywilną Twoją, domowników oraz osób, za które odpowiadasz z mocy prawa – za szkody powstałe w związku z posiadaniem lub użytkowaniem domu, mieszkania, domku letniskowego, a także podczas codziennych czynności życia prywatnego.
• Ubezpieczenie od przepięcia – obejmuje szkody powstałe w wyniku nagłego wzrostu napięcia w sieci elektrycznej. Ochroną mogą być objęte m.in.: sprzęt audiowizualny, fotograficzny, elektroniczny i komputerowy, urządzenia zmechanizowane oraz sprzęt gospodarstwa domowego – np. pralka, lodówka, piekarnik czy zmywarka.

Sprawdź pełną ofertę na LINK4.pl!

Pamiętaj, aby po uzyskaniu decyzji zatwierdzającej podział zaktualizować wpisy w księdze wieczystej i ewidencji gruntów (geodeta składa operat podziału do państwowego zasobu geodezyjnego). Po tych formalnościach nowo wydzielone działki zyskują odrębną tożsamość prawną – można je sprzedać lub rozpocząć na nich budowę. 

Nie zapomnij ubezpieczyć swojego domu – niezależnie, czy jest on już ukończony i zamieszkały, czy znajduje się na etapie budowy lub przebudowy. Ubezpieczenie kupisz bez wychodzenia z domu. Wystarczy, że uzupełnisz dane w kalkulatorze online. W razie pytań lub pomocy skontaktuj się z naszymi doradcami pod numerem 22 444 44 79. Możesz także spotkać się z agentem współpracującym z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Czy można podzielić działkę bez zgody wszystkich współwłaścicieli? 

Nie, prawo wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli przy podziale gruntów będących własnością współdzieloną.

Jak długo trwa procedura podziału działki budowlanej? 

Organ administracyjny ma do 30 dni na wydanie decyzji, ale cały proces (przygotowanie mapy, uzyskanie decyzji i dokonanie wpisów) trwa średnio 2–6 miesięcy. Termin może się wydłużyć, jeśli konieczne są dodatkowe uzgodnienia.

Jakie dokumenty są potrzebne do podziału działki? 

Należy przedstawić m.in. dokument własności, wypis z EGiB z mapą ewidencyjną, projekt podziału działki oraz – jeśli brak planu – decyzję o warunkach zabudowy. Czasem wymagane jest również pozwolenie konserwatorskie (dla działek zabytkowych) i inne załączniki. Szczegółowe wykazy dokumentów zawiera art. 97 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ile kosztuje podział działki i kto ponosi koszty? 

Szacunkowo kilkaset do kilku tysięcy złotych. Całkowity koszt to głównie wynagrodzenie geodety plus ewentualne opłaty urzędowe (np. wydanie WZ). Całość pokrywa wnioskodawca.

Czy podział działki zawsze wymaga decyzji o warunkach zabudowy? 

Nie zawsze. Jeśli działka leży na obszarze z MPZP, wystarczy plan – nie potrzebujesz osobnej decyzji WZ.