Jak wycenić nieruchomość? Podpowiadamy!

Wbrew pozorom, wycena mieszkania lub domu przydaje się w wielu sytuacjach. Najbardziej oczywistą jest sprzedaż nieruchomości. Jeśli zależy Ci na tym, by szybko ją zbyć, a jednocześnie otrzymać godziwą zapłatę, możesz skorzystać z pomocy kogoś znającego rynek nieruchomości. Dzięki temu ustalisz cenę na poziomie odpowiadającym Twoim oczekiwaniom i zwiększysz swoją szansę na znalezienie nabywcy w krótkim czasie – a sprzedaż mieszkania przebiegnie sprawnie.

Wycena nieruchomości pomoże również w ustaleniu rozsądnej stawki za wynajem. Chociaż możesz kierować się w tym względzie innymi ofertami w danej okolicy, nigdy nie masz pewności, czy nie są zawyżone i tym samym omijane przez potencjalnych najemców od długiego czasu. Brak znajomości rynku nieruchomości to nie problem, jeśli skonsultujesz się z profesjonalistą.

Warto też mieć na uwadze bardziej formalne okoliczności, jak chociażby zakup mieszkania lub domu na kredyt hipoteczny czy wykorzystanie ich w roli zabezpieczenia innego kredytu – oba te przypadki są często stosowane na rynku nieruchomości. W takim przypadku bank musi znać realną wartość nieruchomości, aby ustalić, jaka kwota kredytu hipotecznego jest potrzebna do sfinalizowania inwestycji lub czy pokrywa ona ewentualne ryzyko związane z udzieleniem Ci finansowania. Tym samym nie podejmie żadnej decyzji bez operatu szacunkowego opracowanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wartość mieszkania to także istotny czynnik w przeprowadzanym postępowaniu spadkowym. Służy to precyzyjnemu określeniu masy spadkowej i dokonaniu podziału majątku w sposób, który jest korzystny dla wszystkich spadkobierców i wyklucza konflikty między nimi.

Wartość mieszkania czy domu zależy do szeregu czynników, spośród których najważniejsze stanowią:

• lokalizacja – im bardziej pożądana jest okolica, tym wyższe są ceny mieszkań na tym obszarze. Wbrew pozorom, atrakcyjność lokalizacyjna nie musi iść w parze z bliskością centrum miasta. Za prestiżowe uchodzą dziś również takie miejsca, które zapewniają inne korzyści, np. bliskość głównych arterii komunikacyjnych czy prywatność ze względu na małe zagęszczenie zabudowy;
• rodzaj nieruchomości i jej przeznaczenie – inną wartością będą cechować się nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym, a jeszcze inną te o charakterze handlowo-usługowym;
• parametry mieszkania – im większa powierzchnia, tym wyższa wartość mieszkania lub domu. Na jej podwyższenie lub obniżenie może również wpłynąć układ pomieszczeń, w tym rozkład, liczba pokoi, obecność osobnej kuchni czy przestrzeni przynależnej (np. balkon, loggia, komórka lokatorska czy miejsce parkingowe);
• położenie nieruchomości – za najbardziej wartościowe uchodzą domy jednorodzinne oraz mieszkania znajdujące się na środkowych piętrach. Nieco niższą wartością mogą cechować się lokale na parterze i ostatnim pietrze m.in. ze względu na wyższe ryzyko wystąpienia potencjalnych problemów (np. zalania wodami gruntowymi i włamania czy przeciekania pokrycia dachowego);
• stan techniczny budynku i mieszkania – im lepiej prezentuje się nieruchomość i im wyższy standard wykończenia zapewnia, tym wyższa może okazać się wartość mieszkania lub domu;
• stan prawny nieruchomości – uregulowany stan prawny może podwyższyć wartość mieszkania czy domu, a wszelkie wątpliwości w tym zakresie (np. ograniczone prawa rzeczowe na rzecz osób trzecich lub brak księgi wieczystej przy spółdzielczo-własnościowym prawie do lokalu) obniżyć ją;
• infrastruktura okolicy – jej rozbudowanie i dostosowanie do potrzeb lokalnych mieszkańców wpływa realnie na wartość mieszkania lub domu. Podczas poszukiwania idealnego mieszkania nabywcy zwracają uwagę m.in. na takie aspekty, jak obecność sklepów, lokali usługowych, szkół i punktów świadczących usługi medyczne, bliskość parku, dobry dojazd do najbliższego miasta lub jego centrum, a nawet odległość od przystanków komunikacji miejskiej i występowanie korków w godzinach szczytu. Te same czynniki mogą wpłynąć na wartość mieszkania;
• rynek nieruchomości – nieruchomości z rynku pierwotnego mają zazwyczaj wyższą wartość niż te z rynku wtórnego.

W zależności od tego, jaki cel zamierzasz osiągnąć, możesz zastosować inną metodę wyceny nieruchomości. Do dyspozycji masz następujące opcje:

• metoda porównawcza – polega na porównaniu realnych cen sprzedaży mieszkań czy domów o podobnej charakterystyce i usytuowanych w tej samej lokalizacji;
• metoda kosztowa – skupia się na podsumowaniu kosztów, które zostały poniesione w związku ze zbudowaniem i wykończeniem (lub nabyciem i wykończeniem) nieruchomości, od których zostają następnie odliczone koszty amortyzacji wynikające ze zużycia z biegiem czasu;
• metoda dochodowa – bazuje na potencjalnym dochodzie, który można uzyskać z inwestycji w daną nieruchomość. Mogą to być np. zyski z wynajmu, dzierżawy lub działalności gospodarczej prowadzonej w lokalu;
• metoda mieszana – łączy w sobie metodykę typową dla przynajmniej dwóch z powyższych metod.

Istnieją praktyczne narzędzia, które umożliwią Ci samodzielną wycenę mieszkania czy domu. Należą do nich kalkulatory wyceny nieruchomości online, które są dostępne bez żadnych opłat. Zasada ich działania jest prosta: wypełniasz formularz podstawowymi danymi (metraż, technologia budowlana, standard wykończenia, lokalizacja) i otrzymujesz wynik.

Niestety, wycena nieruchomości online nigdy nie będzie tak precyzyjna i wiarygodna jak operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie zostanie również uwzględniona przez formalne podmioty, jak bank, urząd czy sąd. Jeśli potrzebujesz oficjalnego dokumentu niezbędnego do załatwienia jakiejś sprawy, np. uzyskania kredytu hipotecznego, musisz zdać się na wsparcie profesjonalisty. Jeśli jednak zależy Ci na poznaniu tej wartości na własne potrzeby, kalkulator wyceny nieruchomości stanowi przydatne narzędzie. Możesz z niego skorzystać, np. przygotowując mieszkanie do sprzedaży czy kupując ubezpieczenie.

To, ile kosztuje wycena nieruchomości, zależy od wielu czynników. W zależności od rodzaju nieruchomości, regionu kraju i renomy rzeczoznawcy majątkowego możesz spotkać się ze stawkami rzędu od 700 do 3000 zł.

Nie masz obowiązku przeprowadzania wyceny mieszkania czy domu przed zawarciem umowy ubezpieczeniowej. Mimo to warto rozważyć taki krok.

Jeśli orientacyjna wycena mieszkania okaże się zbyt niska, dojdzie do niedoubezpieczenia. Co prawda równa się to niższej składce, ale w przypadku szkody może się okazać, że odszkodowanie nie wystarczy na  przywrócenie nieruchomości do stanu sprzed szkody. Nadubezpieczenie okazuje się równie niekorzystne. Oznacza, że zapłacisz składkę wyższą niż standardowo, ale nie osiągniesz żadnych korzyści z tego tytułu, gdy wystąpi szkoda, np. całkowita. W procesie jej likwidacji wycena mieszkania zostanie zweryfikowana, a kwota należnego odszkodowania wyliczona na podstawie aktualnych cen na rynku nieruchomości.

Warto też mieć na uwadze to, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania ubezpieczyciel bierze pod uwagę wartość odtworzeniową lub rynkową. Może mieć również zastosowanie wartość rzeczywistaInformacje na ten temat możesz znaleźć w OWU ubezpieczyciela. W LINK4 wartość rzeczywista znajduje zastosowanie wtedy, gdy w grę wchodzi szkoda powstała w:

• domu jednorodzinnym starszym niż 50 lat w dniu powstania szkody,
• budowli starszej niż 15 lat w dniu powstania szkody,
• domu letniskowym.

Natomiast wartość odtworzeniowa jest wykorzystywana przy obliczaniu odszkodowania za szkodę w:

• domu jednorodzinnym, który nie ma więcej niż 50 lat w dniu powstania szkody,
• mieszkaniu,
• budowli nie starszej niż 15 lat w dniu powstania szkody,
• elementach stałych,
• ruchomościach domowych.

Teraz już wiesz, jak wycenić nieruchomość i kiedy warto zdecydować się na ten krok. Pamiętaj, że nie zawsze samodzielna wycena mieszkania jest dopuszczalna. Niekiedy nie obędziesz się bez usług rzeczoznawcy majątkowego, który dysponuje bardziej zaawansowanymi narzędziami i katalogami cenowymi, więc jest w stanie przedstawić wiarygodny operat szacunkowy. Dotyczy to chociażby zakupu nieruchomości na kredyt hipoteczny czy podziału majątku w ramach spadku.

Chociaż znajomość wartości nieruchomości jest ważna w wielu kontekstach związanych z posiadaniem i użytkowaniem nieruchomości, niezwykle istotny jest szczególnie ten związany z zakupem ubezpieczenia. Jeśli zaniżysz wartość podczas zawierania umowy ubezpieczeniowej, po wystąpieniu szkody możesz otrzymać odszkodowanie w kwocie zbyt niskiej, by doprowadzić nieruchomość do stanu sprzed niej. Z drugiej strony, nadubezpieczenie (podanie zbyt wysokiej wartości nieruchomości przy zawieraniu umowy ubezpieczeniowej) również nie jest korzystne. W takim przypadku wysokość odszkodowania i tak będzie odpowiadać aktualnym realiom rynkowym, więc nic na tym nie zyskasz. Wykonanie wyceny nieruchomości przed zakupem ubezpieczenia może Ci pomóc w ustaleniu sum ubezpieczenia  na odpowiednim poziomie i zapewnić Ci poczucie bezpieczeństwa.

Chcesz kupić ubezpieczenie nieruchomości? W LINK4 zrobisz to na trzy sposoby: online, przez telefon (22 44 44 79) lub spotykając się z agentem współpracującym z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Kto może dokonać profesjonalnej wyceny nieruchomości?

Uprawnienia zawodowe do tego ma rzeczoznawca majątkowy.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy?

Jego ważność utrzymuje się do 12 miesięcy od momentu sporządzenia, o ile w międzyczasie nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub nie pojawiły się inne istotne czynniki wpływające na wartość nieruchomości.

Czy warto korzystać z kalkulatorów wyceny nieruchomości online?

Dokonując samodzielnej wyceny nieruchomości online, musisz mieć świadomość tego, że narzędzia z tej kategorii nie należą do zbyt precyzyjnych. Tym samym nie są w stanie uwzględnić wszystkich czynników branych pod uwagę przez profesjonalnego rzeczoznawcę. Z drugiej strony, wspierając się internetowymi kalkulatorami możesz uzyskać orientacyjny wynik na własne potrzeby. W takim kontekście wycena nieruchomości online okaże się całkowicie wystarczająca.

Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny nieruchomości?

Wiele zależy tu od tego, w jakim celu jest przeprowadzana wycena mieszkania lub domu, a także jaki rodzaj wartości zostaje w niej uwzględniony, ale najczęściej rzeczoznawca majątkowy potrzebuje: wypisu z księgi wieczystej lub aktu notarialnego, wypisu z rejestru gruntów, rzutu lokalu i zarysu mapy ewidencyjnej. Za każdym razem należy jednak sprawdzić oficjalne wytyczne w tym zakresie, np. wskazane przez bank przy staraniu się o udzielenie kredytu hipotecznego.

Jak często należy aktualizować wycenę nieruchomości?

Zaleca się, aby robić to za każdym razem, gdy występują czynniki mające wpływ na wycenę mieszkania, np. remonty czy inne inwestycje podnoszące wartość nieruchomości. Wszystko sprowadza się tu jednak do Twoich indywidualnych potrzeb w tym zakresie, które mogą wynikać z czynników narzuconych przez podmiot zewnętrzny, np. przez bank żądający corocznej aktualizacji. Nie bez znaczenia pozostaje również to, ile kosztuje wycena nieruchomości.