Do ilu metrów można wybudować dom bez pozwolenia?

Przez długi czas stan prawny w Polsce wymuszał na inwestorach konieczność zdobycia pozwolenia na budowę przed jej rozpoczęciem. Choć przepisy były jasne, wiązały się z koniecznością zebrania wielu dokumentów, a do tego z długim czasem oczekiwania – do 65 dni kalendarzowych od złożenia wniosku lub dłużej, jeśli po drodze zdarzyły się jakieś problemy.

Chcąc ułatwić inwestorom przystąpienie do budowy nieruchomości jednorodzinnych, przyjęto nowelizację Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Zaczęła ona obowiązywać od 3 stycznia 2022 r. i wprowadziła uproszczoną procedurę pod postacią tzw. domu na zgłoszenie.

Pod tym pojęciem kryje się możliwość złożenia prostego zgłoszenia wraz z kilkoma dodatkowymi dokumentami. O ile Twoja inwestycja spełnia określone założenia, decyzję otrzymasz już w 30 dni – a zatem o połowę szybciej niż w przypadku pozwolenia na budowę. Dzięki temu szybciej przystąpisz do działania zamiast marnować czas w oczekiwaniu na przeprocesowanie sprawy przez urząd. Wszystko odbywa się zgodnie z polskim prawem i nie stanowi samowoli budowlanej.

Dużym atutem domu bez pozwolenia jest to, że w jego przypadku nie ma odgórnego przepisu nakazującego prowadzenie dziennika budowy i zatrudnianie kierownika budowy. Jeśli jesteś w stanie samodzielnie uporać się z kontrolowaniem zgodności z obowiązującymi przepisami, możesz zająć się tym na własną rękę, a tym samym zaoszczędzić.

Chociaż z ekonomicznego punktu widzenia może to wyglądać kusząco, pamiętaj o tym, że wiąże się to ze sporą odpowiedzialnością. Jeśli popełnisz jakiś błąd, jego konsekwencje (w tym finansowe) spadną tylko na Ciebie. Z tego powodu warto się nad tym dobrze zastanowić.

Nie każdemu inwestorowi uda się zrealizować założony projekt przy minimalnym udziale formalności urzędowych. Projekt musi bowiem spełniać określone wymogi, m.in. w zakresie tego, ile ma kondygnacji i ile metrów. Dom bez pozwolenia powinien być zgodny przede wszystkim z poniższymi założeniami.

Jaki dom na zgłoszenie można wybudować?

Główne kryterium dotyczące tego, jaki dom na zgłoszenie uda Ci się postawić bez pozwolenia na budowę, odnosi się do jego przeznaczenia. Nowa nieruchomość musi służyć Twoim celom mieszkaniowym lub rekreacyjnym (czyli np. nie czerpaniu zysków z wynajmu). Dopuszczalne jest wykorzystywanie części budynku w innym celu, jednak wiąże się to z koniecznością dopłaty przy składaniu wniosku do urzędu gminy czy miasta.

Nie bez znaczenia pozostaje również liczba kondygnacji. Limit w tym zakresie wynosi 2 piętra w dowolnym układzie. Może to być zatem parter + pierwsze piętro lub piwnica + parter – w zależności od Twoich indywidualnych potrzeb. Ograniczenie na tym polu wynika głównie z tego, do ilu m² dom bez pozwolenia nie wymaga dodatkowych formalności. 

Kryterium metrażowe – do ilu m² dom bez pozwolenia?

Chociaż kryteriów jest kilka, najważniejsze dotyczy tego, do ilu metrów można postawić dom bez pozwolenia. Obecnie (stan na 2025 rok) limit ten wynosi 70 m² powierzchni. Jeśli zamierzasz zbudować większą nieruchomość, nie obędzie się już bez większej ilości formalności i uzyskania pozwolenia na budowę.

Warto mieć na uwadze to, że limit ten obejmuje cały dom na zgłoszenie. Ile metrów będą mieć poszczególne kondygnacje, zależy w zupełności od Twojej decyzji. Do tej powierzchni nie zaliczają się jednak wystające elementy konstrukcyjne, jak np. gzymsy, tarasy naziemne czy balkony.

Czy można wybudować dom bez zgłoszenia?

Nie da się uniknąć tego minimum formalności, stawiając dom na zgłoszenie 70 m². Przepisy dopuszczają jednak rozpoczęcie prac bez pozwolenia na budowę i zgłoszenia w przypadku innych budowli, a w szczególności:

• wiat do 50 m²,
• wolnostojących altan do 35 m²,
• przydomowych tarasów naziemnych do 35 m²,
•  obiektów gospodarczych służących do produkcji rolnej lub spełniających funkcję zabudowy zagrodowej,
• stanowisk postojowych dla samochodów osobowych (do 10 włącznie),
• przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m²,
• obiektów małej architektury,
• stawów i zbiorników wodnych do 1000 m² i o maksymalnej głębokości 3 m,
• ogrodzeń o wysokości do 2,20 m,
• obiektów przeznaczonych do tymczasowego użytku podczas budowy domu. 

Dom bez zgłoszenia i pozwolenia stanowi obecnie samowolę budowlaną, jednak nie spotkają Cię takie konsekwencje, jeśli zdecydujesz się na to przy budowlach wskazanych powyżej. Pamiętaj tylko, że w przypadku takich obiektów mogą obowiązywać dodatkowe ograniczenia związane z tym, do ilu metrów można budować bez pozwolenia. Przykładowo, w odniesieniu do wiat oznacza to możliwość postawienia dwóch na każde 1000 m² powierzchni działki, a w odniesieniu do wolnostojących altan – dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.

Domy bez pozwolenia na budowę równają się znacznie mniejszej ilości formalności niż zwykle. Nie oznacza to jednak, że uda Ci się ich uniknąć w stu procentach – są tylko uproszczone. Poniżej prezentujemy gotową ścieżkę, którą należy podążać, aby stawiać domy bez pozwolenia na budowę. Zobacz, jak to zrobić krok po kroku.

1. Sprawdź, czy dla Twojej działki został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
2. Upewnij się, że spełniasz wszystkie wymagane kryteria a w szczególności to, do ilu metrów można postawić dom bez pozwolenia. 
3. Przygotuj niezbędne dokumenty, czyli:
   • zgłoszenie budowy,
   • oświadczenie o tytule prawnym do działki,
   • projekt zagospodarowania działki lub terenu i projekt architektoniczno-budowlany,
   • zaświadczenie potwierdzające uprawnienia projektanta,
   • decyzję o warunkach zabudowy (o ile nie obowiązuje Cię miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego),
   • oświadczenie o budowaniu domu na własne potrzeby mieszkaniowe,
   • oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową.
4. Złóż wniosek online poprzez portal e-Budownictwo lub osobiście w urzędzie powiatowym (lub urzędzie miasta na prawach powiatu).
5. Jeśli zamierzasz użytkować dom w celach nie tylko mieszkalnych, uiść należną opłatę skarbową. Za każdy 1 m² powierzchni na inny cel przyjdzie Ci zapłacić 1 zł, ale nie więcej niż 539 zł.
6. Zaczekaj na odpowiedź do 30 dni. Jeśli uzyskasz pisemną zgodę lub brak odpowiedzi (tzw. milcząca zgoda), możesz zacząć budować dom bez pozwolenia. Najczęściej decyzja trafia do inwestora znacznie szybciej, np. do 21 dni.
7. Jeśli spotkasz się ze sprzeciwem, możesz się od niego odwołać, kierując sprawę do wojewody. W ostateczności pozostaje Ci później jeszcze zaskarżenie decyzji do sądu administracyjnego.

Udało Ci się uzyskać zgodę na to, by postawić dom na zgłoszenie? Warunki z tego dokumentu obowiązują przez 3 lata od momentu uzyskania decyzji (pisemnej lub milczącej). Jeśli do tego czasu nie rozpoczniesz budowy lub przerwiesz ją na dłużej niż 3 lata, zgoda przestaje obowiązywać i musisz przejść przez ten proces raz jeszcze. Nie warto więc z tym zwlekać – zwłaszcza że z biegiem czasu może dojść do zmian prawnych, np. dotyczących tego, jaki dom bez pozwolenia uda Ci się postawić.

Nie zapomnij również o formalnościach po zakończeniu budowy domu na zgłoszenie. W tym momencie należy złożyć do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego specjalne zawiadomienie o zakończeniu prac budowlanych. W ciągu 21 dni możesz spotkać się z kontrolą, a niedługo po tym z pozwoleniem na użytkowanie. 

Zamierzasz zbudować dom na zgłoszenie? Ile metrów i kondygnacji będzie mieć nieruchomość to niejedyne kwestie, nad którymi trzeba się dobrze zastanowić. Ważne jest też to, by go ubezpieczyć już na etapie budowy. Taką możliwość zapewnia Ci LINK4. W takiej sytuacji do dyspozycji masz ubezpieczenie mienia od pożaru i innych zdarzeń losowych, które zadziała, jeśli do szkody dojdzie na skutek jednego z poniższych zdarzeń, m.in.:

• pożaru,
• uderzenia piorunem,
• przepięcia,
• silnego wiatru,
• gradu,
• zalania (w tym przez osoby trzecie),
• dymu i sadzy,
• uderzenia pojazdu mechanicznego,
• upadku drzewa
• wandalizmu.

Teraz już wiesz, jaki dom bez pozwolenia możesz postawić, jeśli zależy Ci na uniknięciu formalności związanych ze staraniem się o pozwolenie na budowę. Skorzystanie z tej furtki pozwala oszczędzić sporo czasu, a przy tym nic nie kosztuje, o ile interesuje Cię nieruchomość przeznaczona tylko na cele mieszkaniowe.

W tym kontekście kluczowe jest to, do ilu metrów można budować bez pozwolenia. Limit ten jest stały, a w 2025 roku mieści się w nim dom na zgłoszenie 70 m². Przepisy mogą się jednak zmienić w kolejnych latach, więc warto je śledzić, jeśli nie planujesz rozpoczęcia budowy teraz, lecz w najbliższej przyszłości. Na decyzję o tym, czy możesz zacząć budowę bez pozwolenia, czeka się tylko 30 dni, więc nie trzeba  zabierać się za formalności z dużym wyprzedzeniem.

Niezależnie od tego, ile metrów dom bez pozwolenia będzie mieć w ostateczności, warto go ubezpieczyć i to już na etapie budowy. Ubezpieczenie, który zapewni Ci poczucie bezpieczeństwa w tym kontekście, znajdziesz w ofercie LINK4. Gdy już się na nie zdecydujesz, dokonaj zakupu w dogodny sposób: online, telefonicznie (dzwoniąc pod numer 22 444 44 79) lub stacjonarnie u agenta współpracującego z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Lublin, Ubezpieczenie domu mieszkania Łańcut

Czy dom na zgłoszenie może mieć piwnicę?

Tak, nic nie stoi na przeszkodzie temu, by wybudować piwnicę, stawiając dom bez pozwolenia. Jeśli zdecydujesz się na piwnicę, pamiętaj tylko, że nie zbudujesz już nic więcej poza parterem – budynek na zgłoszenie może mieć bowiem maksymalnie dwie kondygnacje.

Czy mogę zbudować dom na zgłoszenie na każdej działce?

Nie ma żadnych szczególnych przepisów dotyczących wielkości działki, na której ma stanąć dom bez pozwolenia.  Informacje dotyczące metrażu odnoszą się tylko do powierzchni samego budynku. O ile działka spełnia standardowe wymagania dla budowy domu jednorodzinnego, nie napotkasz żadnych trudności.

Czy muszę zatrudnić kierownika budowy przy domu na zgłoszenie?

Nie. Jednym z atutów tego rozwiązania są uproszczone formalności, które odnoszą się również do braku konieczności zatrudniania kierownika budowy. Wraz ze zgłoszeniem wystarczy złożyć dodatkowy dokument – oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową. Choć oznacza to oszczędność finansową, niesie za sobą dużą odpowiedzialność, bo to Ty poniesiesz konsekwencje za ewentualne błędy. Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie temu, by jednak zaangażować kierownika budowy – aby uniknąć ewentualnych problemów, zwłaszcza jeśli nie masz żadnego doświadczenia w branży budowlanej.

Ile czasu mam na rozpoczęcie budowy domu na zgłoszenie?

Masz na to 3 lata od momentu, w którym zostanie udzielona pozytywna decyzja na Twoje zgłoszenie – niezależnie od tego, czy otrzymasz ją w formie pisemnej, czy będzie to tzw. „milcząca zgoda”. Pamiętaj tylko o tym, że wszelkie przerwy w realizacji prac budowlanych działają na Twoją niekorzyść. Jeśli zastopujesz działania na co najmniej 3 lata, musisz liczyć się z tym, że zgoda wygaśnie. Tym samym przyjdzie Ci dopełnić wszystkich formalności jeszcze raz. Trzeba mieć tu na uwadze to, że w tym czasie może dojść do zmiany przepisów, a jeśli tak się stanie – możesz stracić szansę na postawienie budynku bez pozwolenia na budowę.

Czy dom na zgłoszenie jest droższy w budowie?

Nie, a wręcz przeciwnie. Wybierając tę opcję, możesz uniknąć dodatkowych kosztów przy kompletowaniu dokumentów do wniosku o pozwolenie na budowę. Z ekonomicznego punktu widzenia istotne jest też to, że taka nieruchomość może mieć maksymalnie 70 m². To wiąże się natomiast z mniejszym nakładem finansowym niż w przypadku większych budynków stawianych po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Oszczędność może również przynieść brak obowiązku zatrudniania kierownika budowy.

Źródła:

1. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19940890414